(Str. 332-333)

Član 91.

      Davalac stana može otkazati ugovor o korištenju stana:

      1.  ako stanar ili drugi korisnik stana koristi stan za svrhu protivnu ugovoru ili na način kojim se stanu, zajed­ničkim prostorijama, uređajima ili zgradi njihovom krivnjom nanosi znatnija šteta ili ga daje u podnajam suprotno odredbama ovog zakona ili odluke skupštine općine;

      2.  ako stanar ili drugi korisnik stana koristi stan na način da drugog stanara ili korisnika poslovnih prostorija ometa u mirnom korištenju stana odnosno poslovnih prostorija;

      3.  ako stanar ne plati stanarinu ili druge naknade veza­ne za korištenje stana za vrijeme duže od tri mjeseca, a nije drukčije ugovoreno;

      4.  ako se u stanu obavlja poslovna djelatnost i nakon zabrane od strane stambenog organa.

      Otkaz ugovora iz razloga navedenih u stavu 1. ovog člana može se dati ako stanar i nakon što je preporučenim pismom opomenut, ne otkloni razloge za otkaz odnosno u primjerenom roku ne popravi štetu koju je izazvao svojom krivnjom.

      Pismena opomena nije potrebna ako je sudskom odlu­kom ili rješenjem nadležnog organa pravomoćno utvrđena odgovornost stanara ili drugog korisnika stana za radnje zbog kojih se daje otkaz.

      U slučaju otkaza iz stava 1. ovog člana, stanaru će se osigurati nužni smještaj.

________________ (KOMENTARI:)

—  Tko se smatra stanarom, vidjeti čl. 3. i 9. toč. 2.

—  Tko  se  smatra davaocem  stana, vidjeti čl. 2. i 9. toč. 1.

—  Namjena stana — vidjeti čl. 62.

—  Stanar je dužan pri korištenju stana postupati paž­ljivo i čuvati stan i zgradu od kvara i oštećenja (čl. 65. st. 1).

—  Davanje stana u podnajam — vidjeti čl. 63.

—  Stanar je dužan koristiti stan na način kojim se drugi stanar i korisnici poslovnog prostora ne ometaju u korištenju stana, poslovnih i zajedničkih prostorija (čl. 65. st. 2).

—  Dužnost i vrijeme plaćanja stanarine — vidjeti čl. 67.

—  Dužnost plaćanja naknade vezane za korištenje sta­na — vidjeti čl. 69.

—  Obavljanje poslovne djelatnosti u stanu — vidjeti čl. 62.

—  Sudska odluka iz st. 3. ovog člana je, primjerice, rje­šenje o smetanju posjeda, odluka krivičnog suda, a odluka (rješenje) nadležnog organa, primjerice, rješenje suca za prekršaje i, sl.

—  Privremena nezaposlenost sprečava davanje otkaza zbog razloga iz toč. 3. stava 1. ovog člana. Vidjeti o tome čl. 92.

—  Tužbu na otkaz ugovora o korištenju stana — vidje­ti čl. 98. i 99.

—  Nužni smještaj — vidjeti čl. 8.

      SUDSKA PRAKSA:

     1. Zaštićenom podstanaru otkaz podstanarskog odnosa može se dati samo u slučajevima i pod uvjetima za otkaz ugovora o korištenju stana stanaru.          Iz  obrazloženja:

     Budući da se zaštićenom podstanaru otkaz podstanar­skog odnosa može dati samo ako stanar i nakon propi­sane pismene opomene (što je tužitelj i učinio) nastavi ko­ristiti podstanarsku prostoriju tako da ometa tužitelja u mirnom korištenju stana, s tim da to ometanje mora imati  (........)

(........)

(Str. 338-339-340)

Član 92.

      Stanaru se ne može otkazati ugovor o korištenju stana iz razloga navedenog u članu 91. stavu 1. točki 3. ovog za­kona, za vrijeme dok je bio privremeno nezaposlen, ako nije imao sredstva da plati ili ako je za to vrijeme platio stanarinu i druge naknade vezane za korištenje stana raz­mjerno naknadi koju je primio za vrijeme privremene nezaposlenosti.

      Neplaćeni dio stanarine i drugih naknada vezanih za korištenje stana stanar je dužan platiti nakon što se je za­poslio najkasnije u roku tri puta dužem od vremena za koje nije plaćao cijelu stanarinu i druge naknade.

________________ (KOMENTARI:)

— Vidjeti čl. 91.      SUDSKA PRAKSA:   

Vidjeti sudsku praksu uz čl. 91.

Član 93.

       Stanaru se može dati otkaz ugovora o korištenju sta­na kad on i članovi njegova porodičnog domaćinstva koji zajedno s njim stanuju prestanu koristiti stan neprekidno duže od šest mjeseci osim u slučaju iz člana 94. ovog za­kona.

      Otkaz ugovora prema odredbama stava 1. ovog člana ne može se dati osobi koja stan ne koristi zbog toga što se nalazi na liječenju ili na odsluženju vojnog roka, ili iz dru­gih opravdanih razloga.

      Smatrat će se da stan nije korišten neprekidno i kada stanar samo privremeno navraća u stan, kao i kad cijeli stan izdaje na korištenje podstanarima ili kad cijeli stan koristi osoba koja nije član porodičnog domaćinstva sta­nara.

________________ (KOMENTARI:)

—  Vidjeti čl. 154.

—  Vidjeti čl. 94. i 95.

—  Tužba na otkaz ugovora o korištenju stana — vidjeti čl. 98.

      SUDSKA PRAKSA:

   1. Na tužbu radi otkaza ugovora o korištenju stana zbog toga što je stanar i članovi njegovog domaćinstva pre­stao koristiti stan neprekidno duže od šest mjeseci legiti­miran je davalac stana na korištenje, a ne i član porodičnog domaćinstva.

   Iz obrazloženja:

   Drugostepeni sud svoju odluku pravilno zasniva pola­zeći od odredbe čl. 87. ZSO, prema kojoj stanarsko pravo može prestati samo u slučajevima i na način koji su pred­viđeni zakonom. Jednako tako pravilno nalazi da tuženi nisu dokazali da je stanarsko pravo tužitelja prestalo na jedan od načina predviđenih u zakonu. Nesporna činjenica da je tužitelj bio na izdržavanju kazne, u bolnici, u domu za stare i nemoćne, a zatim i podstanar upravo stoga što mu bivša supruga i tuženi — njegova djeca nisu dozvoljavali vraćanje u stan, doista se ne može tumačiti kao način na koji bi tužitelju prestalo stanarsko pravo. Pri tome treba dodati i slijedeće. Stanaru, a to je u konkretnom slu­čaju tužitelj, može se dati otkaz ugovora o korištenju stana i kad on i članovi njegova porodičnog domaćinstva koji zajedno s njim stanuju prestanu koristiti stan neprekidno duže od šest mjeseci (čl. 93. st. 1. ZSO). Međutim, pravo na otkaz ugovora o korištenju stana zbog toga što je sta­nar i članovi njegova domaćinstva prestao koristiti stan ne­prekidno duže od šest mjeseci, ne pripada članu porodičnog domaćinstva stanara, dakle u ovom slučaju tuženima. Na tužbu radi otkaza ugovora o korištenju stana zbog raz­loga iz čl. 93. ZSO legitimiran je davalac stana na korištenje, a ne član porodičnog domaćinstva. (Odluka Vrhovnog suda Hrvatske, br. Rev-378/77 od 3. VIII 1977.)

      2.  Otkaz ugovora zbog nekorištenja stana duže od šest mjeseci.

      Iz  obrazloženja:

      Kad je utvrđeno da tuženi u stanu ne stanuje, već u stan povremeno na par sati navraća druga osoba, koja pla­ća i stanarinu, a takvo stanje nekorištenja traje od izvršene zamjene stana — više od šest mjeseci, to su se stekli uvjeti iz čl. 93. st. 1. i 3. ZSO za usvajanje otkaza ugovora o korištenju stana. (Odluka Okružnog suda u Zagrebu, br. Gž-6253/76 od 9. XI 1976.)

      3.  Ostvaren je otkazni razlog nekorištenja stana duže od šest mjeseci, kad cijeli stan izdaje podstanarima.          Iz obrazloženja:

      Rijetki povremeni dolasci tužene u stan ne znače da stan neprekidno koristi, jer u jednosobnom stanu drži pod­stanare, a sama boravi u drugom stanu, gdje je i prijavlje­na sa stanovanjem. Sud je ocijenio da je tužena prestala koristiti stan duže od šest mjeseci i naložio joj da se iz stana iseli i preda ga tužitelju usvojivši otkaz ugovora (.........)

(........)

(Str. 352-353)

Član 94.

      Ne može se dati otkaz ugovora o korištenju stana iz razloga što se stan ne koristi duže od šest mjeseci, ali naj­duže do pet godina, stanaru koji odlazi privremeno na rad u inozemstvo u svojstvu radnika u udruženom radu ili kao stručnjak u suglasnosti s nadležnim organom društveno--političke zajednice ili putem službe za zapošljavanje rad­nika, kao i kad je u inozemstvu radi školovanja, specijaliza­cije, davanja umjetničkih priredbi, priređivanja izložbi, li­ječenja i sličnih razloga.

      Odredba stava 1. ovog člana primijenit će se i kad sta­nar iz istih razloga odlazi privremeno u drugo mjesto u zemlji.

      U slučajevima iz stava 1. i 2. ovog člana, stanar može cijeli stan ili dio stana dati na korištenje drugoj osobi kao podstanaru, ali samo ako je prethodno ponudio davaocu stana da on odredi podstanara, a ovaj to nije odredio u ro­ku 30 dana od dana prijema ponude.

(.........)

Član 95.

      Otkaz ugovora o korištenju stana ne može se dati sta­naru koji promijeni prebivalište u zemlji, pa zbog nemo­gućnosti zamjene stana stanuje u mjestu novog prebivališta kao podstanar ili na osnovi ugovora iz člana 4. stava 2. ovog zakona koji je zaključen na određeno vrijeme.

________________ (KOMENTARI:)

— Odredba ovog člana sprečava nastajanje otkaznog razloga iz čl. 93. O pretpostavkama za primjenu te odredbe vidjeti u sudskoj praksi uz ovaj član pod br. 1.

(........)

(Str. 357)

Član 96.

      Ako je stanaru stan dan na korištenje kao članu orga­nizacije udruženog rada, druge samoupravne organizacije ili zajednice, davalac stana može mu pod uvjetima utvrđe­nim prema članu 39. stava 1. alineji 2. ovog zakona, dati otkaz ugovora o korištenju stana kad mu prestane svojstvo radnika u toj organizaciji ili zajednici.

      U slučaju iz stava 1. ovog člana otkaz se može dati u roku tri mjeseca od dana prestanka svojstva radnika u or­ganizaciji udruženog rađa, drugoj samoupravnoj organiza­ciji ili zajednici.

      Prilikom iseljenja stanaru će se osigurati nužni smje­štaj.

________________ (KOMENTARI:)

—  Vidjeti čl. 75. st. 1. toč. 6. i čl. 39.

—  Za suđenje o otkazu ugovora o korištenju stana nad­ležan je općinski sud. Vidjeti o tome u sudskoj praksi pod br. 12, 13. i 15.

—  Rok od tri mjeseca u kome se može dati otkaz (st. 2. ovog člana) računa se od dana kada je odluka o prestan­ku rada postala pravomoćna. Vidjeti u sudskoj praksi uz ovaj član pod br. 10. i 11.

—  Nužni smještaj — vidjeti čl. 8.          SUDSKA PRAKSA:  (.........)

(........)

(Str. 377-378)

Član 97.

      Otkaz ugovora o korištenju stana može se dati i kad davalac stana dobije odobrenje nadležnog organa za pre­tvaranje stana u poslovni prostor.

      U slučaju iz stava 1. ovog člana davalac stana će sta­naru osigurati drugi stan u istom mjestu, koji uzimajući u obzir sve uvjete stanovanja, a naročito veličinu, udobnost i položaj stana u zgradi, ne pogoršava stanaru uvjete sta­novanja.

      U slučaju iz stava 1. ovog člana davalac stana snosi tro­škove preseljenja stanara.

      Ako stranke ne postignu sporazum o visini troškova preseljenja, iznos tih troškova utvrđuje sud u vanparničnom postupku na prijedlog jedne od stranaka.

Vidjeti čl. 7.

Član 98.

      Davalac stana otkazuje ugovor o korištenju stana tuž­bom koju podnosi općinskom sudu.

________________ (KOMENTARI:)

      U praksi je bilo sporno da li se i u slučaju otkaznog razloga iz čl. 96 (zbog prestanka radnog odnosa radnika ko­me je stan dan na korištenje po osnovi radnog odnosa) ugovor o korištenju stana otkazuje tužbom općinskom sudu ili pak prijedlogom sudu udruženog rada. Nakon stanovitih kolebanja zauzeto je stajalište po kome je za suđenje o spo­rovima o otkazu ugovora o korištenju stana po čl. 96. uvi­jek nadležan u prvom stepenu općinski sud (vidi Zaključak sjednice Građanskog odjela Vrhovnog suda Hrvatske od 15. II 1980. u sudskoj praksi uz ovaj čl. pod br. 1). Razlozi na kojima je temeljen taj Zaključak u biti su dani u rješenju Vrhovnog suda Hrvatske od 13. V 1980. br. R-148/80-2. Vidi isto u sudskoj praksi uz ovaj čl. pod br. 2.

— U vezi sa sporovima o otkazu ugovora o korištenju stana bila je sporna dopuštenost revizije.

      Dopustivost revizije ocjenjivala se isključivo o vrijed­nosti predmeta spora u smislu odredbe čl. 382. Zakona o parničnom postupku (SI. list SFRJ br. 4/77, te ispr. u br. 36/77 — u nastavku teksta: ZPP). To je značilo da je revi­zija bila dopuštena tek tada ako vrijednost predmeta spo­ra pobijanog dijela pravomoćne presude prelazi 5.000 di­nara. (......)

(........)

(Str. 386-387)

Član 99.

      Postupak po tužbi zbog povrede prava na dodjelu sta­na, stanarskog prava i za otkaz ugovora o korištenju stana je hitan. Rok koji sud odredi za izvršenje obveze ne može biti kraći od 15 ni duži od 30 dana.

      Presuda kojom se nalaže iseljenje iz stana, ne može se izvršiti ako tražilac izvršenja nije osigurao izvršeniku drugi stan, ili nužni smještaj, kada je to ovim zakonom propisano.

      Drugi stan dužan je osigurati davalac stana najkasnije do okončanja prvostepenog postupka za otkaz ugovora o korištenju stana, ako ovim zakonom nije što drugo pred­viđeno.

________________ (KOMENTARI:)

— Vidjeti u pogledu osiguranja nužnog smještaja ko­mentar uz čl. 8.

—  Tužba zbog povrede prava na dodjelu stana — vid­jeti čl. 78.

—  Tužba zbog povrede stanarskog prava — vidjeti čl. 58.

—  Tužba zbog utvrđenja tko od bračnih drugova stana­ra zadržava stanarsko pravo — vidjeti čl. 55.

—  Tužba zbog otkaza ugovora o korištenju stana — vidjeti čl. 98.

—  Tužba na iseljenje bespravno useljene osobe — vid­jeti uz čl. 85.       SUDSKA PRAKSA:

Član 100.

      Stanarsko pravo prestaje ako se zgrada ili dio zgrade u kojoj se nalazi stan mora rušiti na osnovi rješenja nad­ležnog organa ili u postupku izvršenja rješenja o eksproprijaciji zgrade.

      U slučaju iz stava 1. ovog člana, stanar je dužan iseliti na osnovi rješenja stambenog organa, nakon što mu stam­beni organ ili osoba u čijem se interesu zgrada ima rušiti osigura drugi stan koji bitno ne pogoršava njegove uvjete stanovanja, ako se stranke drukčije ne sporazumiju.

      Kad nadležni organ utvrdi da se zgrada mora rušiti ili rekonstruirati zbog toga što predstavlja opasnost za život ljudi i imovinu, stanarsko pravo na stanovima u takvoj zgradi prestaje, a zajednica je dužna da, u skladu sa samo­upravnim sporazumom o osnivanju zajednice, stanarima osigura druge stanove.

      Odredbe stava 2. i 3. ovog člana shodno će se primje­njivati i u slučaju kad stan koristi vlasnik stana.

(........)

(Str. 390-391-392-393-394)

IV. PRAVO NA KORIŠTENJE STANA NA KOJEM

POSTOJI PRAVO VLASNIŠTVA

Član 101.

      Pravo na korištenje stana koji je u vlasništvu drugog građanina utvrđuje se ugovorom o najmu koga u smislu člana 4. stava 2. ovog zakona zaključuju vlasnik stana-najmodavac i najmoprimac.

      Odredbe člana 81. i 82. ovog zakona, osim odredaba točke 2. i 7. člana 82. primjenjuju se i na ugovor iz stava 1. ovog člana.

________________ (KOMENTARI:)

—  Nakon stupanja na snagu ZSO (26. prosinca 1974) na stanovima koji su u vlasništvu građana ne može se više steći stanarsko pravo. Vidjeti 6 tome uz čl. 31 i 4. Pravo na korištenje stana koji je u vlasništvu drugog građanina stje­če se na temelju ugovora o najmu. Taj ugovor zaključuju vlasnik stana kao najmodavac i korisnik stana kao najmo­primac.                                                        

—  Vrijeme na koje se može zaključiti ugovor — vidje­ti čl. 102.

—  Ugovor o najmu može prestati:

—  ako je zaključen na određeno vrijeme, istekom tog vremena (v. čl. 102. st. 2. do 4), raskidom (čl. 104) odnosno sporazumom stranaka (čl. 109).

—  ako je zaključen na neodređeno vrijeme, otkazom (čl. 103), raskidom (čl. 104) odnosno sporazumom stranaka (čl. 109).

      Zasnivanje i prestanak odnosa prema ugovoru o najmu dužan je najmodavac prijaviti stambenom organu (čl. 10) u roku od 15 dana od dana zasnivanja odnosno prestanka ugovora (čl. 111).

—  Ugovor o najmu stana zaključuje se u pismenom ob­liku. Ako nije zaključen u pismenom obliku, ništav je (čl. 81).

—  Ugovor o najmu stana sadrži naročito:

   a)  naznačenje ugovornih stranaka (najmodavca i najmoprimca),

   b)  podatke o stanu koji se daje u najam (zgrada, uli­ca, broj stana, broj prostorija i površina),

   c)  podatke o članovima porodičnog domaćinstva sta­nara (broj, srodstvo, spol i uzrast). Smatramo da za ove slučajeve ne vrijedi ograničenje na krug osoba iz čl. 9. točka 4,

   d)  naznačenje iznosa stanarine i vremena u kome se sta­narina ima plaćati. Vidjeti 107. st. 2,

   e)  odredbe o korištenju zajedničkih prostorija i uređa­ja u zgradi, o korištenju zemljišta koje pripada zgradi i iz­nos i način plaćanja naknade, ako se ona plaća uz stana­rinu (najamninu),

   f)  odredbe o obvezama najmodavca. Vidjeti čl. 106,

   g)  odredbe o obvezama najmoprimca,

   h) odredbe o posebnoj naknadi za korištenje najmodavčevog pokućstva i kućanskih aparata. Vidjeti čl. 108,

   i) odredbe o promjeni visine stanarine,

   j) obvezu najmoprimca da dopusti najmodavcu pregled stana,

   k) mjesto i datum zaključenja ugovora i potpis najmo­davca i najmoprimca,

   1) vidjeti čl. 107. st. 1.

                     SUDSKA PRAKSA:

      1. Odredba čl. 101. ZSO u skladu je s Ustavom.

      Iz obrazloženja:

      Član 101. Zakona o stambenim odnosima kaže da se pravo na korištenje stana koji je u vlasništvu drugog gra­đanina utvrđuje ugovorom o najmu što ga zaključuju vlas­nik stana (najmodavac) i najmoprimac, u granicama i pod uvjetima određenim tim zakonom, s tim da se na taj ugo­vor primjenjuju određene odredbe čl. 81. i 82. Zakona o pismenoj formi i sastojcima ugovora o korištenju stana.

     Podnosilac predstavke D. S., odvjetnik iz Zagreba, os­porava ustavnost ove odredbe smatrajući da ona ograniča­va raspolaganje stanom u privatnom vlasništvu jer se na osnovi nje može stan dati drugome isključivo kao unajmitelju stana, dakle ona onemogućuje vlasniku stana da ga dade drugom kao nosiocu stanarskog prava; budući da je Ustavom predviđena mogućnost prodaje stana u privatnom vlasništvu nije u skladu s Ustavom da se onemogućava ma­nje od prodaje stana, a to je davanje stana drugome kao nosiocu stanarskog prava, zaključuje se u predstavci.

      Predstavka smatra da je član 101. Zakona o stambe­nim odnosima ne samo neustavan već da nije ni u skladu sa Zakonom o vlasništvu na dijelovima zgrade (Službeni list br. 43/65 i 57/65) koji u čl. 10. predviđa da vlasnik stana kao posebnog dijela zgrade može taj stan koristiti sam ili ga dati na korištenje drugome kao nosiocu stanarskog prava.

      Razmotrivši predstavku Sud je ustvrdio da je ospore­na odredba čl. 101. Zakona o stambenim odnosima u skla­du s Ustavom, te je riješio da nema osnove za pokretanje postupka za ocjenu ustavnosti ove odredbe, iz slijedećih razloga:

      Ustav SR Hrvatske u čl. 242. (kao i Ustav SFRJ u čl. 164) jamči građaninu da na stan u društvenom vlasništvu stječe stanarsko pravo kojim mu se osigurava da pod uvje­tima određenim zakonom trajno koristi stan u društvenom vlasništvu radi zadovoljavanja osobnih i porodičnih stam­benih potreba, a dalje utvrđuje da se pravo građana na ko­rištenje stana na koji postoji pravo vlasništva uređuje za­konom. Dakle, Ustav veže pojam stanarskog prava isključivo sa stanovima u društvenom vlasništvu, a predviđa za­kon kao instrument kojim se uređuje pravo korištenja sta­na na koji postoji privatno vlasništvo. Nedvojbeno je, da­kle, da je Zakon o stambenim odnosima (Narodne novine br. 52/74) imao ovlaštenje u Ustavu od 1974. da regulira pra­vo korištenja stana na koji postoji privatno vlasništvo i to da ga regulira imajući u vidu ustavni princip da se stanar­sko pravo stječe isključivo na stan u društvenom vlasništvu.

Ovo je u skladu i s načelom iz čl. 109. st. 2. Ustava SR Hrvatske prema kojem građani mogu imati pravo vlasni­štva na stambene zgrade i stanove za zadovoljavanje osob­nih i porodičnih potreba, tim da ih mogu koristiti za stje­canje dohotka samo na način i pod uvjetima utvrđenim za­konom.

      U vezi s pozivanjem predstavke na Zakon o vlasništvu na dijelovima zgrada (Službeni list br. 43/65 i 57/65) utvr­đeno je da se taj zakon primjenjuje kao republički teme­ljem čl. 1. toč. 87. Zakona o dopuni Zakona o preuzimanju saveznih zakona kojima se uređuju odnosi o kojima po Us­tavnim amandmanima XX do XLI na Ustav SFRJ odlučuju republike (Narodne novine br. 52/73). Međutim, treba imati u vidu načelo pod kojim su savezni zakoni ostali na snazi s tim da se primjenjuju kao republički do dana određenog republičkim zakonom, a koje je izraženo u čl. 2. Zakona o preuzimanju saveznih zakona kojima se uređuju odnosi o kojima po Ustavnim amandmanima XX do XLI na Ustav SFRJ odlučuju republike (Narodne novine br. 52/71), tj. da danom stupanja toga zakona na snagu prestaju važiti odred­be preuzetih zakona koje su u suprotnosti s Ustavom. To se odnosi i na kasniji Ustav od 1974. godine, jer tek usklađi­vanjem s tim Ustavom može se okončati proces usklađiva­nja saveznih zakona i drugih saveznih propisa kojima se uređuju odnosi čije reguliranje prema Ustavu SFRJ od 1974. više ne spada u prava i dužnosti federacije. (Rješenje Ustavnog suda Hrvatske br. U/I-238/77 od 13. X 1977.)

Član 102.

      Ugovor iz člana 101. ovog zakona može se zaključiti na neodređeno ili na određeno vrijeme.

      Ugovor zaključen na određeno vrijeme prestaje istekom toga vremena.

      Ugovor zaključen na određeno vrijeme smatra se pre­šutno obnovljen na neodređeno vrijeme, ako najmoprimac nastavi koristiti stan a najmodavac se tome ne protivi.

      Smatra se da se najmodavac tome ne protivi ako do is­teka vremena na koje je ugovor zaključen ili 15 dana nakon isteka tog vremena nije pismeno ili preko suda zatražio od najmoprimca da mu preda stan.

________________ (KOMENTARI:)

—  Ugovor zaključen na neodređeno vrijeme prestaje ot­kazom (čl. 103), raskidom (čl. 104) odnosno sporazumom stranaka (čl. 109).

—  Ugovor zaključen na određeno vrijeme prestaje iste­kom tog vremena (st. 2. ovog člana), raskidom (čl. 104) od­nosno sporazumom strana (čl. 109).

—  Za traženje iz st. 3. nadležan je općinski sud na čijem se području nalazi stan.

—  Odredbe ovog člana ne odnose se na osobe iz čl. 3. stav 2 (građane koji su po propisima što su važili do 26. prosinca 1974, tj. dana stupanja na snagu ZSO, stekli stanarsko pravo na stanu na kojem postoji pravo vlasništva. Vidjeti čl. 105.

Član 103.

      Za prestanak ugovora zaključenog na neodređeno vrije­me potreban je otkaz.

      Otkazni rok je 30 dana, ako ugovorom nije predviđen duži rok.

      Otkaz se daje u pismenom obliku i predaje drugoj stra­ni neposredno uz potpis ili poštom preporučeno.

________________ (KOMENTARI:)

—  Kad ugovor o najmu prestaje otkazom, a najmopri­mac ne iseli nakon isteka otkaznog roka (v. stav 2 ovog člana), najmodavac može tražiti tužbom najmoprimčevo ise­ljenje. Tužba se podnosi općinskom sudu na čijemu se po­dručju nalazi stan.

—  Na primopredaju stana shodno se primjenjuju od­redbe čl. 90. st. 1. i 2, ako ugovorom nije drukčije predvi­đeno. Vidjeti i čl. 72. st. 1. u vezi s čl. 107. st. 1.

(Str. 395-396)

Član 104.

      Svaka od ugovornih stranaka može u svako doba ras­kinuti ugovor, ako druga stranka ne ispunjava obveze iz ugovora.

      Izjava o raskidu ugovora daje se u pismenom obliku i predaje drugoj stranci neposredno uz potpis ili poštom preporučeno.

      Rok za iseljenje po raskidu ugovora je 30 dana.

________________ (KOMENTARI:)

—  Ugovor o najmu može svaka od ugovornih stranaka jednostrano raskinuti u svako doba, ako je ispunjena pret­postavka utvrđena ovim članom, naime, ako druga stranka ne ispunjava obveze iz ugovora. O obvezama iz ugovora (ne­ke od njih utvrđene su samim zakonom) — vidjeti uz čl. 101, 106, do 108.

—  O raskidu ugovora zbog neispunjenja i učinku ras­kida —. vidjeti i čl. 124. do 132. ZOO.

-7 Kad ugovor o najmu prestaje raskidom, a najmo­primac ne iseli u roku od 30 dana nakon raskida ugovora (st. 3. ovog člana), najmodavac može tražiti njegovo iselje­nje tužbom koja se podnosi općinskom sudu na čijem se području nalazi stan.

—  Na primopredaju stana shodno se primjenjuju odre­dbe čl. 90. stav 1. i 2, ako ugovorom nije drukčije predvi­đeno. Vidjeti i čl. 72. st. 1. u vezi s čl. 107. st. 1.

—  Odredbe ovog člana o raskidu ugovora o najmu sta­na odnose se i na ugovore zaključene na neodređeno vrije­me i one zaključene na određeno vrijeme, što znači da i ugovor zaključen na određeno vrijeme može raskidom pre­stati prije isteka ugovorenog vremena.

Član 105.

      Odredbe člana 102. ovog zakona ne odnose se na osobe iz člana 3. stav 2. ovog zakona.

      S osobom iz člana 3. stava 2. ovog zakona vlasnik je dužan zaključiti ugovor pod uvjetima iz glave III. ovog za­kona, ako takav ugovor nije zaključen (član 144).

      Ako vlasnik ne zaključi ugovor u smislu odredbe stava 2. ovog člana, stambeni će organ na zahtjev druge strane do­nijeti rješenje koje zamjenjuje ugovor.

________________ (KOMENTARI:)

—  Nakon stupanja na snagu ZSO (26. prosinca 1974) ne može se više steći stanarsko pravo na stanu na kojem po­stoji pravo vlasništva. Vidjeti o tome uz čl. 3. i 4. No, oni

i građani koji su po propisima koji su važili do 26. prosinca i 1974. stekli stanarsko pravo na stanu na kojem postoji pravo vlasništva zadržavaju po samom zakonu to stanarsko pravo (čl. 3. st. 2). Ugovori o korištenju stana koje su zaključili do 26. prosinca 1974. ostaju na snazi, a na prava i obveze koje proistječu iz tih ugovora primjenjuju se odred­be ZSO.

—  Ako ugovor o korištenju stana nije zaključen, vlas­nik ga je dužan zaključiti sa stanarom, a prava i obveze utvrđuju se na temelju odredaba glave III ZSO (stanarsko pravo), a ne na temelju glave IV ZSO (pravo na korištenje stana na kojem postoji pravo vlasništva).

—  Stambeni organ — vidjeti čl. 10.

—  U slučaju promjene vlasnika ne postoji dužnost za­ključenja novog ugovora. Vidjeti u sudskoj praksi uz ovaj član pod br. 1.

       SUDSKA PRAKSA:

1. Okolnost da je došlo do promjene vlasnika stana nije razlog zbog kojeg bi stanar trebao tražiti zaključenje novog ugovora o korištenju stana, jer prema odredbi čl. 145. ovog zakona postojeći ugovori o korištenju stana ostaju na sna­zi, jedino se na prava i obveze tih ugovora i odnosa primje­njuju odredbe toga zakona.(Odluka Upravnog suda Hrvatske, broj Us-1999/77 od 4. X 1978.) 

(Str. 397-398-399)

Član 106.

       Najmodavac je dužan najmoprimcu omogućiti korište­nje stana prema odredbama ugovora i u tu svrhu stan re­dovno održavati sposoban za upotrebu, ako ugovorom nije drukčije predviđeno.

________________ (KOMENTARI:)

— Opseg dužnosti najmodavca određen je: stan sposo­ban za upotrebu za ugovoreno korištenje. Ta dužnost može biti i drukčije dimenzionirana odredbama ugovora o naj­mu stana.

Član 107.

      Kad ugovorom nije drukčije predviđeno ili ako ugovor ne sadrži odredbe o pojedinim pravima i obvezama najmo­davca i najmoprimca shodno će se primijeniti odredbe čla­na 58., člana 62. stava 1., člana 63, člana 72. stava 1. i čla­na 73. ovog zakona.

Skupština općine propisuje najviše iznose stanarine za stanove koji se daju na korištenje po ugovoru o najmu. Stranke ne mogu ugovoriti više iznose od propisanih.

________________ (KOMENTARI:)

—  Sadržaj ugovora o najmu — vidjeti uz čl. 101.

—  Vidjeti čl. 58, 62. st. 1, 63, 72. st. 1. i 73.