(Str. 1)

ZAKON O STAMBENIM ODNOSIMA*

I. OPĆE ODREDBE

Član 1.

      Ovim zakonom utvrđuju se načela za osnivanje i rad samoupravnih interesnih zajednica u kojima se radni ljudi sporazumijevaju o rješavanju svojih osobnih i zajedničkih potreba i interesa u stambenoj oblasti, i uređuju se prava i obveze koje nastaju davanjem na korištenje i korištenjem stanova u društvenom vlasništvu.

      Ovim zakonom uređuje se i pravo građana na koriš­tenje stanova na kojima postoji pravo vlasništva.

­­­­­­­­­­­­________________ (KOMENTARI:)

      Do donošenja Ustavnih amandmana XX — XLI na Us­tav SFRJ stambene odnose uređivao je savezni Zakon o stambenim odnosima (prečišćeni tekst: Službeni list SFRJ 11/66 i 32/68).

      Ustavnom reformom izvršena je, pored ostalog, i nova raspodjela zakonodavnih nadležnosti i u oblasti stambenih odnosa. Ustavnim amandmanima XX — XLI na Ustav SFRJ preneseno je uređivanje ovih odnosa u nadležnost republi­ka i pokrajina. Odredbom čl. 16. Ustavnog zakona za sprovođenje Ustavnih amandmana XX — XLI (Službeni list SFRJ br. 29/71) određeno je da - pored u tom članu na­vedenih drugih saveznih zakona - prestaje najkasnije 31. ......

__________________ 

* Zakon  o  stambenim  odnosima  objavljen  je  u  Narodnim  novinama br. 52/74, a stupio je na snagu 26. prosinca 1974.

----------------------------------------------------

(Str. 2)

......prosinca 1971. važiti i spomenuti savezni Zakon o stambe­nim odnosima.

      Kako u ovom roku nije u SR Hrvatskoj donesen repu­blički zakon koji bi uređivao materiju stambenih odnosa, to su Zakonom o preuzimanju saveznih zakona kojima se uređuju odnosi o kojima po Ustavnim amandmanima XX — XLI na Ustav SFRJ odlučuju republike (Narodne no­vine br. 52/71) preuzete odredbe navedenog saveznog Zakona o stambenim odnosima, tako da je na temelju tog propisa ostao i nadalje na snazi i primjenjivao se kao republički zakon.

      Taj, sada republički zakon, prestao je važiti dana 26. XII 1974 (osim odredbe čl. 4. — vidjeti o tome u ovom komentaru uz čl. 157), kada je stupio na snagu sada važeći Zakon o stambenim odnosima (član 158).

      U ostalim republikama odnosno pokrajinama stambe­ne odnose uređuju ovi republički odnosno pokrajinski za­koni:

  -  za SR Bosnu i Hercegovinu — Zakon o stambenim odnosima (SI. list SRBiH br. 13/74, ispr. br. 16/74. i 23/76);

  -  za SR Crnu Goru — Zakon o stambenim odnosima (SI. list SRCG br. 4/74, 32/78, ispr. br. 5/79);

  -  za SR Hrvatsku — Zakon o stambenim odnosima (Narodne novine br. 52/74);

  -  za SR Makedoniju — Zakon o stambenim odnosima (Sl. vesnik na SRM br. 36/73);

  -  za SR Sloveniju — Zakon o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRSl br. 18/74. i 10/76);

  -  za SR Srbiju — Zakon o stambenim odnosima (Pre­čišćeni tekst — Sl. glasnik SR Srbije br. 8/81, ispr. br. 18/81);

  -  za SAP Kosovo — Zakon o stambenim odnosima (SI. list SAPK br. 26/73);

  -  za SAP Vojvodinu — Zakon o stambenim odnosima (SI. list SAPV br. 19/74);

      Time nisu niukoliko iscrpljeni zakoni koji se odnose na materiju stambenih odnosa, posebno ne oni o izdvajanju sredstava za stambene potrebe. O tome vidjeti uz čl. 19.

----------------------------------------------------

(Str. 3)

      Ustavne odredbe o pravu građanina da na stanu u dru­štvenom vlasništvu stječe stanarsko pravo vidjeti uz čl. 3, a o pravu građana na korištenje stana na koji postoji pra­vo vlasništva uz čl. 4.

  -   Samoupravne interesne zajednice u stambenoj obla­sti, vidjeti Glavu II, član 12. i sl.

  -   za SR Srbiju vidjeti i Zakon o susvojini na stanu (Sl. glasnik SR Srb. br. 14/80), a za SAP Kosovo i SAP Vojvodinu i istoimene zakone u »Služ. listu SAPK«, br. 43/80, odnosno »Službeni list SAPV«, br. 28/80.

  -   Za stanove u društvenom vlasništvu kojim se kori­ste savezni organi vidjeti Zakon o pravima i dužnostima sa­veznih organa u pogledu sredstava društvenom vlasništvu kojima se oni koriste (SI. list SFRJ br. 56/80 — izvod u pri­logu br. 2), te propise navedene u komentaru uz čl. 12.

  -   Za stambenu izgradnju i upravljanje stanovima za potrebe aktivnih vojnih osoba i građanskih osoba u oru­žanim snagama SFRJ v. čl. 47. i u komentaru uz taj član navedene propise.

Član 2.

      Radni ljudi u osnovnim i drugim organizacijama udru­ženog rada i njihovim radnim zajednicama, u radnim za­jednicama državnih organa, samoupravnih organizacija i zajednica, društveno-političkih organizacija i drugih druš­tvenih pravnih osoba, imaju i dužnost davanja na korište­nje stanova, koje su te organizacije i zajednice kao investi­tori izgradili ili po drugoj osnovi stekli. To pravo radni lju­di mogu ostvariti i u samoupravnoj interesnoj zajednici iz člana 1. ovog zakona.

________________ (KOMENTARI:)

— Odredbom ovog člana utvrđuje se tko može biti da­valac stana na korištenje. Vidjeti o tome i odredbu čl. 9. toč. 1.

      Iz teksta ove odredbe proizlazi da su davaoci stana na korištenje radni ljudi u:

(Str. 4)

  a)  osnovnim i drugim organizacijama udruženog rada;

  b)  radnim zajednicama u organizacijama udruženog ra­da;

  c)  u radnim zajednicama državnih organa, samouprav­nih organizacija i zajednica, društveno-političkih organiza­cija;

  d)  drugih društvenih pravnih osoba.

      Oni su to uvijek kada su te stanove kao investitori iz­gradili ili ih stekli po drugoj osnovi.

      U praksi je bilo sporno, naročito s obzirom na tekst čl. 9. toč. 1. u kome se među osobama koje se smatraju davaocem stana na korištenje ne navodi i »druga društvena pravna osoba«, da li je davalac stana na korištenje i opći­na. Tu dvojbu praksa je otklonila tako da se i općina smat­ra davaocem bilo da ih je kao investitor izgradila ili stekla po drugoj osnovi.

      SUDSKA PRAKSA    (.........)

----------------------------------------------------

(Str. 5 - 6)

      (............)

Član 3.

      Građanin koji je na temelju ugovora o korištenju sta­na ili koje druge valjane pravne osnove stekao ili stekne pravo na korištenje stana, koji je u društvenom vlasništvu, ima pravo da taj stan trajno i nesmetano koristi pod uvje­tima utvrđenim ovim zakonom, kao i da sudjeluje u uprav­ljanju zgradom suglasno odredbama glave II ovog zakona (stanarsko pravo).

      Prava iz stava 1. ovog člana ima i građanin koji je po propisima, koji su važili do stupanja na snagu ovog zako­na, stekao stanarsko pravo na stanu na kojem postoji pra­vo vlasništva.   (Napomena B.S.: Vidi Ustav SFRJ /1974 čl. 164.!)

________________ (KOMENTARI:)

      Stanarsko pravo spada među ustavna prava. Odredba čl. 164. st. 1. Ustava SFRJ odnosno čl. 242. st. 1. Ustava SRH propisuje:

      »Jamči se građaninu da na stan u društvenom vlasni­štvu stječe stanarsko pravo kojim mu se osigurava da, pod uvjetima određenim zakonom, trajno koristi stan u dru­štvenom vlasništvu radi zadovoljavanja osobnih i porodič­nih stambenih potreba.«

      Odredbe o stanarskom pravu sadrži napose Glava III — čl. 48—100. ovog zakona.

      Stanarsko pravo ne može se steći na stanu na kome po­stoji pravo vlasništva. To bi se, naime, protivilo odredbi čl. 164. st. 1. Ustava SFRJ odnosno odredbi čl. 242. st. 1. Ustava SR Hrvatske iz kojih izlazi da se stanarsko pravo može steći samo na stan u društvenom vlasništvu. Među­tim, od tog tako utvrđenog ustavnog prava postoji i iz­nimka. Ona je utvrđena stavom 2. ovog člana. Naime, po odredbama bivšeg saveznog Zakona o stambenim odnosi­ma, primjenjivanog kao republički zakon (vidjeti o tome u komentaru uz čl. 1), stanarsko pravo moglo se steći i na stan na koji postoji pravo vlasništva. Oni građani koji su stanarsko pravo stekli na takav stan do 26. XII 1974. kao dana stupanja na snagu ZSO (član 158) zadržavaju i dalje to stanarsko pravo. Naime, stanarski odnosi koji postoje na dan stupanja na snagu ZSO ostaju na snazi (čl. 131. st. 1).* 

      Njihova prava i obveze, kao i prestanak stanarskog prava, u biti su isti kao i građanina koji je stekao stanar­sko pravo na stan u društvenom vlasništvu. Ipak postoje ne­ke razlike:

      a)  ako takav stanar želi izvršiti zamjenu stana, postoji dodatni razlog zbog kojega vlasnik stana kao davalac stana ......  

*  (Napomena B.S.: Vidi član 145. - "Postojeći ugovori o korištenju stana i postojeći pod­stanarski odnosi ostaju na snazi ali će se na prava i obveze koji proističu iz tih ugovora i odnosa, primjenjivati odredbe ovog zakona").  ("Čl. 131. st. 1.: Sustanarski odnosi koji postoje na dan stupanja na snagu ovog zakona, ostaju na snazi." - ZSO je stupio na snagu  26.XII.1974.)

----------------------------------------------------

(Str. 7)

......na korištenje može uskratiti suglasnost za zamjenu sta­na. Naime, on to može učiniti ako se zamjena ne vrši zbog opravdanih potreba stanara, a zamjenom bi se smanjila mogućnost vlasnika da u stan useli. Vidjeti o tome pobliže uz čl. 59. st. 3. toč. 4;

   b)  stanar može dio stana koji koristi davati na korište­nje podstanaru ili iznajmljivati ga turistima i putnicima samo uz pismenu suglasnost vlasnika stana (koja stanaru koji ima stanarsko pravo na stanu u društvenom vlasni­štvu nije potrebna) ako odlukom skupštine općine nije dru­gačije određeno. Vidjeti o tome pobliže uz čl. 63;

   c)  stanarsko pravo može tom stanaru prestati i pod pretpostavkama iz čl. 116, naime ako mu vlasnik obiteljske kuće ili stana ponudi u zamjenu drugi odgovarajući stan u istom mjestu, na kojem stanar stječe stanarsko pravo. Vidjeti o tome pobliže uz čl. 116.

      Na kojim se prostorijama ne može steći stanarsko pra­vo vidjeti uz čl. 6.

      Stanarsko pravo zadržava i građanin koji je prije 26. XII 1974. stekao stanarsko pravo na prostorijama koje se ne smatraju stanom u smislu ZSO (čl. 144. st. 1).

      SUDSKA PRAKSA    (.........)

----------------------------------------------------

(Str. 16)

Član 4.

      Građani mogu davati na korištenje stanove koji su u njihovom vlasništvu na način i pod uvjetima određenim ovom zakonom.

      Korisnici stanova na kojima postoji pravo vlasništva i vlasnici tih stanova međusobna prava i obveze uređuju ugo­vorom u granicama i pod uvjetima određenim ovim zako­nom.

(Str. 17-18)

________________ (KOMENTARI:)

—  Prema odredbi čl. 78. st. 2. Ustava SFRJ odnosno čl. 109. st. 2. Ustava SRH:

»Građani mogu imati pravo vlasništva na stambene zgrade i stanove za zadovoljavanje osobnih i porodičnih po­treba. Stambene zgrade i stanovi te drugi predmeti koji služe osobnim potrebama na koje postoji pravo vlasništva mogu se koristiti za stjecanje dohotka samo na način i pod uvjetima određenim zakonom.«

      Odredbom čl. 9. st. 2. Zakona o osnovnim vlasničko-pravnim odnosima (Službeni list SFRJ br. 6/80 — u nas­tavku teksta ZOVO), građanin može, u granicama određe­nim zakonom, imati pravo vlasništva na porodičnu stam­benu zgradu, zgradu za odmor ili oporavak i stan kao po­sebni dio zgrade, za zadovoljavanje osobnih i porodičnih po­treba. Prema stavu 3. istog člana, građanin se može tim stvarima koristiti za stjecanje dohotka samo na način i pod uvjetima određenim zakonom. Kada građanin koristi navedene objekte za zadovoljavanje osobnih i porodičnih potreba, oni se smatraju osobnim vlasništvom, a ako ih koristi na način i pod uvjetima određenim zakonom za stje­canje dohotka (to je i slučaj iz čl. 4. kada daje na korištenje stan drugom građaninu), ti objekti imaju status privat­nog vlasništva. Granica između osobnoga i privatnog vlasni­štva je dakle u režimu korištenja.

      Prava i obveze vlasnika koji daje stan na korištenje i osobe koja koristi taj stan uređuju se ugovorom. Osnove tog uređenja, kao i prava i obveza utvrđena su u odredba­ma Glave IV ZSO. (......)

Član 5.

      U smislu ovog zakona smatra se:

      1.  stanom, skup prostorija namijenjenih za trajno sta­novanje s neophodno potrebnim sporednim prostorijama, ......

(Str. 18) .....koje po pravilu čine jednu građevinsku cjelinu i imaju po­seban glavni ulaz;

      2.  stambenom zgradom, zgrada koja je u cjelini ili ve­ćim dijelom namijenjena za stanovanje ako se i koristi u tu svrhu;

      3.  obiteljskom kućom, stambena zgrada koju građa­nin u cjelini može imati u vlasništvu prema važećim pro­pisima.

      Da li se određeni skup prostorija smatra stanom, od­nosno određena zgrada stambenom zgradom ili obiteljskom kućom, u slučaju sumnje, odlučuje organ općine koji odre­di skupština općine.

________________ (KOMENTARI)   

(........)

(Str.  20 -21)

...... valja upozoriti i na propis čl. 157. toč. 1. ZSO  na temelju kojeg je ostavljen na snazi i čl. 4. prijaš­njeg Zakona o stambenim odnosima (Službeni list SFRJ br. 11/66 i 32/68). Prema tom propisu:

      »Građani mogu imati u vlasništvu pojedine stanove i porodične stambene zgrade do granica ustanovljenih Zako­nom o nacionalizaciji najamnih zgrada i građevinskog ze­mljišta.

      Pravo vlasništva na pojedinim stanovima kao posebnim dijelovima zgrada i na porodičnim stambenim zgradama us­tanovljuje se posebnim saveznim zakonom.«

      Zakon o nacionalizaciji najamnih zgrada i građevin­skog zemljišta (Službeni list FNRJ br. 52/58) propisuje u čl. 2. slijedeće:

      »Građani mogu na teritoriju Jugoslavije stjecati i ima­ti u vlasništvu:

-   porodičnu stambenu zgradu, te zgradu sa dva stana ili sa tri manja stana, ili

-   najviše dva stana kao posebne dijelove zgrade, ili

-   dvije porodične stambene zgrade sa najviše dva sta­na i trećim manjim stanom, ili

-   jednu porodičnu stambenu zgradu i jedan stan kao posebni dio zgrade.«

      Uzgred treba dodati da građani koji svojim osobnim radom obavljaju dopuštenu djelatnost mogu stjecati i ima­ti pravo vlasništva na poslovnim zgradama i poslovnim pro­storijama potrebnim za obavljanje te djelatnosti. Vidjeti o tome čl. 17a Zakona o prometu zemljišta i zgrada (pre­čišćeni tekst, Službeni list SFRJ br. 43/65, 57/65 i 17/67).

      »Manjim« ih »malim« stanom smatra se prema odredbi čl. 26. st. 3. ZON stan od dvije sobe sa sporednim prostori­jama. To znači da se većim stanom smatra stan koji ima više od dvije sobe sa sporednim prostorijama. Pri tome nije značajna  veličina površine  korisnog  stambenog prostora.

      Posebni zakon (ranije savezni, sada republički) kojim se uređuje pravo vlasništva na pojedinim stanovima kao po­sebnim dijelovima zgrada u SR Hrvatskoj je Zakon o vlasništvu na dijelovima zgrada (pročišćeni tekst  Službeni list SFRJ br. 43/65 i 57/65).

(.........)

      ( Član 6. -  Stanarsko pravo se ne može steći na   -    1. stanovima namijenjenim za privremeni smještaj;  2. prostorijama u hotelima za samce (......) domovima.....;  3. stanovima za službene potrebe,  4.  stanovima koji se daju u  dugoročni zakup stranim državljanima;  5. stanovima koji se daju na korištenje stranim državljanima... (.....)  itd.)  

      ( Član 7. -  Stanovi u društvenom vlasništvu mogu se pretvarati u poslovni prostor ukoliko su takve promjene u skladu s odgovarajućim prostornim planom.... (......))

(Str.  42)

Član 8.

      Nužni smještaj je jedna ili više prostorija s minimal­nim higijenskim uvjetima (mogućnost korištenja vode i nužnika) koje se korisniku osiguravaju u istom mjestu za vrijeme od najmanje godinu dana, a najviše do tri godine, u kojima je zaštićen od vremenskih nepogoda a njegovo pokućstvo od oštećenja.

      Smatrat će se da je osiguran nužni smještaj i kad se korisniku osigura jedna ili više soba u podnajmu, ako ma­terijalne prilike korisnika omogućavaju da plaća povećane troškove stanovanja ili ako osoba koja je dužna osigurati nužni smještaj preuzme obavezu plaćanja razlike za koju su ti troškovi povećani.

      U nužni smještaj ne može se smjestiti porodica s dje­tetom do sedam godina starosti ili djetetom ometenim u psihičkom i fizičkom razvoju, trudnica, ni teško bolesna osoba kojoj bi se, zbog takvih uvjeta stanovanja, znatno pogoršalo zdravstveno stanje  ili ugrozio život.

(.........)

 (Str.  61)

Član 9.

      U smislu ovog zakona:

      1.  davaocem stana na korištenje (u daljnjem tekstu: davalac stana) smatraju se organizacije, zajednice i organi iz člana 2. ovog zakona i vlasnik obiteljske kuće ili stana kao posebnog dijela zgrade kad ih koristi osoba iz člana 3. stava 2. ovog zakona;

      2.  stanarom se smatra nosilac stanarskog prava i oso­ba iz člana 3. stava 2. ovog zakona;

      3.  korisnikom stana smatra se stanar i članovi njegova porodičnog domaćinstva, koji zajedno s njime stanuju, oso­be koje su prestale biti članovi njegova porodičnog doma­ćinstva a ostale su u istom stanu, podstanari i članovi nji­hova porodičnog domaćinstva ako zajedno stanuju, kao i osobe koje koriste stan prema ugovoru iz člana 4. stava 2. ovog zakona i članovi njihova porodičnog domaćinstva ako zajedno stanuju;

     4.  članovima porodičnog domaćinstva stanara smatraju se osobe koje zajedno s njim stanuju i žive u ekonomskoj zajednici, i to: bračni drug, srodnici po krvi u prvoj liniji i njihovi bračni drugovi, pastorčad i usvojenici, djeca bez roditelja uzeta na uzdržavanje, očuh i maćeha, usvojilac, braća i sestre i osobe koje je stanar dužan po zakonu, uzdržavati, kao i osoba koja s njim trajno živi u vanbračnoj zajednici, ako se takva zajednica može izjednačiti s brač­nom zajednicom.

(.........)

(Str.  68)

Član 10.

      Stambenim organom smatra se općinski organ uprave nadležan za stambene poslove.