Član 111.
Zasnivanje i prestanak odnosa prema ugovoru o najmu stana najmodavac je dužan prijaviti stambenom organu u roku 15 dana od dana zasnivanja odnosno prestanka ugovora.
________________ (KOMENTARI:)
— Zasnivanje odnosa prema ugovoru
o najmu — vidjeti čl. 101.
— Prestanak odnosa po ugovoru
o najmu — vidjeti čl. 103, 104. i 109.
— Stambeni
organ — vidjeti čl. 10.
V. PODSTANARSKI ODNOSI
Član 112.
Podstanarski
odnosi zasnivaju se ugovorom između stanara odnosno vlasnika stana i podstanara.
Skupština općine propisat će minimum uvjeta stanovanja, koji se moraju osigurati podstanaru (minimum
prostora, mogućnost zagrijavanja i korištenja sanitarnih prostorija i drugo).
________________ (KOMENTARI:)
— Na ugovor o podstanarskom
odnosu kao i prava i obveze stranaka u tom odnosu shodno se primjenjuju odredbe člana 101. do zaključno člana
111, osim odredbe člana 105. vidjeti čl. 114.
— U prava stanara spada i pravo
da dio svog stana daje na korištenje drugoj osobi kao podstanaru (čl. 63. st.l). To pravo pripada bezuvjetno
samo stanaru u stanu u društvenom vlasništvu (čl. 3. st. 1). Građaninu koji je u stanu na koji postoji
pravo vlasništva stekao stanarsko prave (čl. 3. stav 2) to pravo pripada ako je ispunjena jedna od ovih pretpostavki:
a) uz pismenu suglasnost vlasnika stana ili
b) bez te suglasnosti, ako je odlukom skupštine općine drugačije određeno (čl. 63.
st. 2).
Nije li ispunjena pretpostavka pod b), a građanin -stanar (čl.
3. st. 2) dade dio svog stana na korištenje drugoj osobi kao podstanaru,
kaznit će se za prekršaj novčanom kaznom od 200 do 2000 dinara. (........)
(........)
(Str. 401)
Član 113.
Pravo podstanara da koristi stambene
prostorije na osnovi ugovora o podstanarskom odnosu zaključenog
sa stanarom odnosno vlasnikom prestaje prestankom prava tih osoba na korištenje
stana.
(........)
(Str. 403)
Član
114.
Na ugovor
o podstanarskom odnosu kao i prava i obveze stranaka u tom odnosu shodno će se primijeniti odredbe člana
101. do zaključno člana 111. osim odredbe člana 105. ovog zakona.
(........)
(Str. 404)
VI. PRAVA VLASNIKA OBITELJSKE KUĆE ILI STANA
NA
USELJENJE U SVOJ STAN I ZAMJENU STANA
Član 115.
Vlasnik
obiteljske kuće ili stana kao posebnog dijela zgrade ima pravo da se u svoj prazan stan useli sam ili s članovima
svog porodičnog domaćinstva.
Ovo pravo
vlasnik nema, ako se u prazan stan ima useliti druga osoba na temelju ugovora o zamjeni stana.
Ako više suvlasnika istovremeno namjerava useliti u prazan stan koji je u njihovom suvlasništvu u slučaju
spora o tome tko će useliti, odlučuje općinski sud u vanparničnom postupku vodeći računa
o opravdanosti razloga za useljenje pojedinih suvlasnika, veličini suvlasničkih dijelova i drugim okolnostima
slučaja.
________________ (KOMENTARI:)
— Ovim članom utvrđeno
je pravo vlasnika stana da useli u prazan stan sam ili s članovima porodičnog domaćinstva (stav 1).
— Vlasnik stana ima pravo da
prazan stan dade u najam po odredbama gl. IV.
— Pretpostavke valjanosti ugovora o zamjeni stana — vidjeti čl. 59. i si.
(........)
(Str. 407-408-409-410-411)
Član 116.
Vlasnik obiteljske kuće ili stana ima pravo
pod uvjetima iz ovog zakona zamijeniti stan u kojem
stanuje i ima stanarsko pravo za stan u svom vlasništvu
radi svojeg useljenja ili radi useljenja svojeg punoljetnog djeteta ili roditelja. Vlasnik ima na to pravo samo onda ako osobi
iz člana 3. stava 2. ovog zakona ponudi u zamjenu drugi odgovarajući stan u istom mjestu, na kojem ta osoba stječe stanarsko pravo.
Iznimno
od odredbe stava 1. ovog člana kada vlasnik stanuje u teškim stambenim uvjetima, a nije u mogućnosti da
osobi iz člana 3. stava 2. ovog zakona ponudi u zamjenu drugi odgovarajući stan u istom mjestu na kojem bi ta osoba
stekla stanarsko pravo, takav stan toj osobi osigurat će se na način i pod uvjetima propisanim odlukom skupštine
općine, ako je vlasnik taj stan stekao u vlasništvo prije stupanja na snagu Zakona o nacionalizaciji najamnih zgrada
i građevinskog zemljišta. Ovom odlukom odredit će se ujedno, što se smatra teškim stambenim uvjetima
u kojima stanuje vlasnik, kao i način utvrđivanja postojanja tih uvjeta u svakom pojedinom slučaju.
Ako više
suvlasnika u idealnim dijelovima obiteljske kuće ili stana namjerava zamjenom useliti u suvlasnički stan, pravo
na zamjenu ima onaj suvlasnik za koga sud u vanparničnom postupku utvrdi da su njegovi razlozi za zamjenu opravdaniji.
U slučaju kada prema odredbama ovog člana vlasnik ima pravo zamijeniti stan, shodno se primjenjuju odredbe
člana 97. stava 3. i 4. ovog zakona.
________________ (KOMENTARI:)
ZSO razlikuje
dva osnovna slučaja zamjene stana:
— kada zamjenu vrši stanar
— za stan drugog stanara. Vidjeti o tome u komentaru uz čl. 59—61. Tu nije riječ o zamjeni radi
useljenja vlasnika u kuću odnosno stan u njegovu vlasništvu;
— kada se zamjena vrši
u svrhu useljenja vlasnika obiteljske kuće ili stana, odnosno nekih bliskih mu srodnika u stan u njegovu vlasništvu,
po odredbama stava 1. člana 116.
Pravo na zamjenu po čl. 116. st. 1. ZSO vlasnik obiteljske
kuće ili stana (dalje: vlasnik) može koristiti:
a) za sebe osobno,
b) za svoje punoljetno dijete,
c) za svoje roditelje.
Dakako,
s bilo kojom od navedenih osoba, ako ostvari pravo na zamjenu, imaju pravo useliti i članovi njenog porodičnog domaćinstva.
Prema tekstu
zakona vlasnik mora stanaru čl. 3. st. 2. ZSO) koji stanuje u stanu u njegovom
vlasništvu ponuditi stan u kojem
on (vlasnik):
1) stanuje i
2) ima stanarsko pravo, te
,
3) taj stan mora biti odgovarajući. Sve navedene pretpostavke (1—3) moraju biti ispunjene
kumulativno (istovremeno).
To ujedno
znači da pretpostavke iz čl. 116. nisu ispunjene ako ponudilac odnosno osoba koju vlasnik želi iseliti
ne stanuje u stanu koji nudi, dakle ako ponudilac nudi drugi stan u građanskom vlasništvu u kome ne stanuje,
makar taj bio i odgovarajući. Vidjeti o tome u sudskoj praksi uz ovaj član pod br. 1.
Uz sve navedene
pretpostavke potrebno je da vlasnik koji želi ostvariti svoje pravo na zamjenu po čl. 116. st. 1. prethodno dostavi
i suglasnost davaoca stana na korištenje za ponuđeni stan. U tom smislu
i rješidba Okružnog suda u Zagrebu broj Gž-5961/76 od 2. XI 1976.
Pravo iz
čl. 116. st. 1. ZSO ima i vlasnik stana koji je sustanar kad želi useliti svog roditelja u sustanarski dio stana.
Vidjeti o tome sudsku praksu pod broj 2.
Stanar (čl.
3. st. 2. ZSO) koji je stanovao u vlasnikovom stanu, iselit će iz tog stana i useliti u ponuđeni stan u kojem
je do tada stanovao vlasnik, njegovo punoljetno dijete ili roditelj.
Postavlja se pitanje kakvo pravo taj stanar stječe na
tom stanu — da li stanarsko pravo ih tek pravo po ugovoru o najmu.
I ovdje
su moguće dvije situacije, ali valja odmah reći — s istim pravnim posljedicama:
a) da je stan u koji stanar useljava u društvenom vlasništvu. Nema sumnje da u tom slučaju
stanar stječe opet stanarsko pravo (čl. 3. st. 1. ZSO);
b) da je stan u koji stanar useljava opet stan na kojem postoji pravo vlasništva.
Prema
jednom mišljenju na taj stan ne može se poslije 26. XII 1976? ni u kom slučaju steći stanarsko pravo. ZSO naime, to ne predviđa već, štoviše, kako
to slijedi argumentom a contrario iz čl. 3. st. 2. ZOS — isključuje stjecanje stanarskog prava na
stanu na kojem postoji pravo vlasništva.
. Smatramo da to stajalište nije prihvatljivo. Naime, i u slučajevima
zamjene po odredbi čl. 59. do 61. ZSO, koje vrše stanari međusobno (dakle onda kada nije riječ o primjeni
čl. 116. ZSO radi useljenja vlasnika), zakon ne razlikuje da li su oni (oba ili jedan) stanovali u stanu u društvenom
vlasništvu (čl. 3. st. 1. ZSO) ili u stanu na kojem postoji pravo vlasništva (čl. 3. st. 2. ZSO). I jednima
i drugima pripada pravo na zamjenu, i to uvijek uz stjecanje stanarskog prava.
U takvom slučaju, prema odredbi čl. 115. st. 2. ZSO, vlasnik stana nema pravo na useljenje u taj stan.
ZSO, dakle, pozna, za slučaj zamjene stana iz čl. 59. ZSO, nakon 26. XII 1974. stjecanje stanarskog prava i na stanu kojem postoji pravo vlasništva. Time se ne odstupa od osnovne koncepcije ZSO. koja uvodi različiti pravni režim u pogledu
vrste i opsega mogućih prava na stanu u društvenom vlasništvu u odnosu na korištenje stana u vlasništvu
građana. Prava istog sadržaja (stanarsko pravo) se prilikom te zamjene samo zamjenjuju i ostaju. Količinski
se broj stanova u vlasništvu građana na kojem postoji stanarsko pravo ne povećava, već kod zamjene iz
čl. 59. ZSO ostaje isti. Štoviše, kod zamjene po čl. 116. ZSO taj se broj uvijek smanjuje za jedan stan,
onaj u koji useljava vlasnik, njegovo punoljetno dijete ili roditelj. Na tom stanu prestaje stanarsko pravo i korištenje
tog stana vrši se dalje po osnovi prava vlasništva.
Nema stoga
razloga ni da se pravo osobe koja useljava u stan iz kojeg je radi useljenja u stan u svom vlasništvu iselila osoba koja
je na tom stanu imala stanarsko pravo (vlasnik, njegovo punoljetno dijete ili roditelj)
prosuđuje različito ako je to stan u društvenom vlasništvu u odnosu na useljenje u stan na kojem
postoji pravo vlasništva. U oba slučaja stanar koji iseljava iz vlasnikovog
stana stječe i stanarsko pravo na stanu iz koga je iselio vlasnik (ponuđenom stanu). Vidjeti o tome sudsku
praksu pod broj 3.
U praksi
se pojavljuju slučajevi u kojima vlasnik stana na temelju čl. 116. st. 1. ZSO traži zamjenu pojedinih prostorija
a ne cijelog stana. Odgovor sudske prakse na takvo traženje je negativan. Vidjeti o tome pod broj 5.
Pretpostavke
primjeni odredbe stava 2. ovog člana jesu:
a) da vlasnik stanuje pod teškim stambenim uvjetima, a nije u mogućnosti da osobi iz čl. 3.
st. 2. ZSO ponudi u zamjenu drugi odgovarajući stan u smislu čl. 116. st. 1. ZSO. Što se smatra teškim
stambenim uvjetima, utvrđuje se odlukom skupštine općine;
b) ako je riječ o vlasniku stana koji je stan stekao u vlasništvo prije 26. XII 1958, tj. dana stupanja na snagu Zakona
o nacionalizaciji najamnih zgrada i građevinskog zemljišta (čl. 80. istog zakona).
Prema odredbi čl. 170. st. 2. Ustava SRH općina se brine za stanovanje građana koji nisu u stanju
da na drugi način osiguraju svoj stambeni prostor, a naročito za stanovanje osoba kojima se pruža posebna
društvena zaštita. Iz toga valja zaključiti da stan u slučaju iz stava 2. ovog člana osigurava općina.
Suvlasništvo obiteljske kuće ili stana u idealnom dijelu postoji
kada više osoba ima pravo vlasništva na nepodijeljenoj stvari, a dio svakog od njih određen je razmjerno prema
cjelini. Ako suvlasnički dijelovi nisu određeni, pretpostavlja se da su jednaki (čl. 13. ZOVO).
(Str. 412-413)
Za odlučivanje
u vanparničnom postupku iz stava 3. ovog člana nadležan je općinski sud na čijem se području
nalazi stan. Ako vlasnik stana ostvari pravo na zamjenu, bit će dužan snositi troškove preseljenja stanara.
Ako stranke ne postignu sporazum o visini troškova preseljenja, iznos tih troškova utvrđuje u vanparničnom
postupku općinski sud na čijem se području stan nalazi na prijedlog jedne od stranaka. Vidjeti o tome uz čl.
97. st. 3. i 4.
SUDSKA PRAKSA:
1. Vlasnik obiteljske kuće ili stana može svoje pravo iz čl. 116. na zamjenu
stana radi svojeg useljenja ili radi useljenja svojeg punoljetnog djeteta ili roditelja za stan u svojem vlasništvu ostvariti
tužbom sudu (čl. 117. ZSO) pod slijedećim pretpostavkama:
— ako osobi iz čl. 3.
st. 2. ZSO s kojom zahtijeva zamjenu stana ponudi stan u kojem stanuje on
ili osoba, iz čl. 116. ZSO (punoljetno dijete ili roditelj) koju želi useliti, a
ne i koji drugi, makar i odgovarajući stan,
— zatim ako na tom ponuđenom
stanu ima on, njegovo punoljetno dijete odnosno roditelj stanarsko pravo
(čl. 3. ZSO), te
— ako je ponuđeni stan
odgovarajući u smislu čl. 118. ZSO. (Zaključak sjednice
Građanskog odjela Vrhovnog suda Hrvatske br. 1/76 od 12. I 1976.)
2. Za
ovaj spor nije od značaja što stan u vlasništvu tužitelja — oni tuženi koriste kao sustanari.
Prema odredbi čl. 139. st. 1. ZSO sustanar može po odredbama čl. 59. ZSO izvršiti zamjenu dijela
stana koji koristi za drugi stan ili sustanarski dio stana. Sustanar može dakle izvršiti zamjenu dijela stana
koji koristi pod istim uvjetima (čl. 59. ZSO) pod kojima stanar može zamijeniti svoj stan. Nema nikakvog uvjerljivog
i logičnog razloga za zaključak da se te odredbe ne bi odnosile i na zamjenu stana iz čl. 116. ZSO, jer bi
to inače bilo izričito određeno. (Odluka Okružnog suda u Zagrebu, br. Gž-5071/75 od 17. II 1976. i Gž-4559/76 od 6.
VII 1976.)
3. Stanar (čl. 3. st. 2. ZSO) koji u ostvarenju zamjene iz ČL 116. st.
1. ZSO useljava u ponuđeni stan stječe na tom stanu stanarsko pravo (čl.
3. ZSO) kako u slučaju ako je stan u vlasništvu građana. (Zaključak sjednice Građanskog
odjela Vrhovnog suda Hrvatske br. 1/76 od 12. I 1976.)
4. Tužiteljica ne nudi u zamjenu stan u kojem stanuje i ima stanarsko pravo, bilo
ona ili njeno punoljetno dijete ili roditelj, već treća osoba koja bi time izgubila stanarsko pravo, pa je takva
zamjena protivna zakonu. (Okružni sud Zagreb, Gž-6386/75 od 18. XI 1976.)
5. Vlasnik stana na kojem postoji stanarsko pravo (čl. 3. st. 2. SZO), nije ovlašten
temeljem čl. 116. ZSO tražiti zamjenu pojedinih prostorija tog stana za pojedine prostorije stana u kojima
sam stanuje ni kada su tražene i ponuđene prostorije u zgradi. To stoga što se odredba čl. 116. ZSO odnosi
na zamjenu stana, a ne pojedinih prostorija u stanu. (Vrhovni sud Hrvatske, Rev-512/79 od 17. VII 1979. — Okružni sud Rijeke, Gž-614/78
od 8. V 1978.)
Vlasnik
obiteljske kuće i stana može svoje pravo na zamjenu stana iz člana 116. Zakona o stambenim odnosima (Narodne
novine SRH br. 52/74) radi svog useljenja ili radi useljenja svog punoljetnog djeteta ili roditelja u stan u svojem vlasništvu,
ostvariti tužbom sudu samo ako osobi s kojom zahtijeva zamjenu stana, ponudi stan u kojem stanuje on ili njegovo
punoljetno dijete ili roditelj (član 116. navedenog zakona) koju želi useliti, a ne i neki drugi, makar i odgovarajući
stan.
Pri svemu
tome potrebno je da on na ponuđenom stanu odnosno njegovo punoljetno dijete ili roditelj ima stanarsko pravo
(član 3. navedenog zakona) te da je ponuđeni stan odgovarajući u smislu člana 118. navedenog zakona.
(.........)