SP
Home | STAN | U.sud/DORH | NAKNADA | ZNS | Ludilo | IX.13./Crkva | Dom | Pravednost | Dug | Dobrota | OBZOP | 999g/pojmovi | Predsjedniku RH | ZASTARA | XI 09 | II 10 | Pisma IX 09 | Ugovor | Becic(Sabor) | Long lease etc. | Cl.48.ZNS | Possessions/ECHR | Stecena prava | Socijalna pravda | Aneks G / R.1096 | VIII 08 | VII 08 | UN1 | UN2
Long lease etc.

STANARSKO  PRAVO  I  DUGOTRAJNI  NAJAM

-------------------------    . 

----- Original Message -----

From: Branko Soric

To: redakcija@jutarnji.hr ; jutarnji_list@eph.hr ; redakcija@novilist.hr ; gl.urednik@vecernji.net ; glavniurednik@slobodnadalmacija.hr ; vjesnik@vjesnik.hr ; info@feral.hr ; hina@hina.hr ; uprava@hina.hr ; nl-redakcija@novi-list.htnet.hr ; globus@eph.hr ; rdragojevic@gmail.com ; ratko.mandic@zg.t-com.hr ; info@bhdani.com ; bhdani@bih.net.ba ; redakcija@glas-koncila.hr

Cc: ured@predsjednik.hr ; (.......itd.)

Sent: Friday, April 03, 2009 1:51 PM

Subject: NAŠI STANOVI ZAUVIJEK PRIPADAJU NAMA !

 

I.   NAŠI  STANOVI  ZAUVIJEK  PRIPADAJU  NAMA !

---------------------------------------------------------------------------

      Da su odluke Ustavnog suda RH (iz 1998.) i Europskog suda za ljudska prava (iz 2000.) pogrešne, jasno je odatle, što je nakon tih odluka naš zahtjev za otkup naših stanova (tzv. "privatnih neuseljivih") podržao Hrvatski helsinški odbor (2002.) kao i mnogi drugi pojedinci i zastupnici u Saboru (na pr. Jadranka Kosor, Damir Kajin, i drugi, 2003. god.;  a  i  Vladimir Šeks se tada zauzimao za poštivanje Rezolucije 1096 Parlamentarne skupštine Vijeća Europe).

      Argumenti, kojima su zakonodavci, Ustavni sud RH, bivši (nominalni) vlasnici, (itd.), bezuspješno pokušavali od 1991. godine do danas opravdati otimačinu naše  imovine - t.j. imovine nositelja stanarskog prava u tzv. privatnim neuseljivim i drugim stanovima  - svode se na dvije pogrešne tvrdnje:

      1.   Iako su izvorni vlasnici trajno izgubili gotovo sva vlasnička prava (koja su po zakonima zauvijek pripala nama u okviru stanarskog prava), ipak su ti izvorni vlasnici ostali upisani u zemljišnim knjigama.  Na temelju toga, oni ili njihovi pravni sljednici pogrešno i neistinito su tvrdili, da taj upis u zemljišnoj knjizi znači to, da su oni i dalje vlasnici sa svim pravima, da njima "ništa nije oduzeto", da njima pripadaju sva vlasnička prava, i sl.

      To je isto toliko pogrešno, kao kad bi neki nasljednik vlasnika stana, iznajmljenog na 2000 godina, tvrdio da njemu pripadaju sva vlasnička prava, budući da je upisan u zemljišnoj knjizi, te da zato najam mora prestati.  Jasno, zakonodavci i sudovi ne mogu prekinuti i ne prekidaju takav dugotrajni najam. (O dugotrajnom najmu vidi u DODATKU!  U Engleskoj i drugdje postoje ugovori o najmu na stotine i tisuće godina). Isto tako, bez obzira na zemljišnu knjigu, ne mogu se ukinuti prava koja su trajno stečena u okviru stanarskog prava (u skladu sa Zakonom o stambenim odnosima;  na pr. u tzv. "privatnim neuseljivim" i drugim stanovima).

      2.   Pozivali su se na činjenicu, da su im (u većini slučajeva) vlasnička prava oduzeta osnivanjem stanarskog prava na spomenutim stanovima protiv volje izvornih vlasnika i bez tržišne naknade, t.j. suprotno današnjem Ustavu RH, koji štiti vlasništvo. To je bila i "logika" Ustavnog suda RH, prema kojemu (pojednostavljeno rečeno) Aneks G međunarodnog Ugovora o pitanjima sukcesije navodno nije mjerodavan u tom slučaju, jer da su ugovori kojima su stečena stanarska prava u spomenutim stanovima suprotni Ustavom zajamčenim pravima građana (dakle pravu vlasništva).

      Lako je, i sasvim jednostavno, dokazati da je i to potpuno pogrešno. Naime, i  vlasnička prava izvornih vlasnika  nacionaliziranih  stanova  također su oduzeta protiv njihove volje i bez tržišne naknade, što je također suprotno današnjem Ustavu RH ;  ali ta oduzeta vlasnička prava nisu im vraćena, t.j. nacionalizacija nije poništena, nego su se poštovala stečena prava nositelja stanarskog prava, koji nisu pretvoreni u "zaštićene najmoprimce", već im je dopušteno da jeftino otkupe te stanove.  Dakle, potpuno je jasno, da iz Ustava RH, kao i iz međunarodnih ugovora, konvencija, itd., proizlazi upravo to, da se stečena stanarska prava ne smiju kršiti ni umanjiti, a oduzeta vlasnička prava ne mogu se u takvim slučajevima vratiti, nego se jedino može dati naknada (kao što je rečeno i u Rezoluciji 1096).  Prema  tome,  i  naša stečena prava  (trajnog i isključivog posjeda, uporabe stana itd.) moraju se poštivati  (u skladu s Aneksom G itd.)  te nam se moraju u potpunosti i zauvijek vratiti!  [Praktički to znači, da moramo dobiti pravo otkupa svog stana za oko 10% (deset posto) cijene iz 1991. ili 1996. godine uz otplatu na 30 (trideset) godina].

------------

      Radi raščišćavanja pojmova, u DODATKU se može pročitati nešto o vrstama najma i usporediti to sa stanarskim pravom.   -   (Također vidi dolje:  II.!) 

--------------------------

DODATAK (uz I.):

STANARSKO  PRAVO  I  NAJAM  NA  VRLO  DUGO  VRIJEME

------------------------------------------------------------------------------

      Stanarsko pravo nije najam, nego je trajna imovina, vrijedna oko 90 posto tržišne cijene stana. Najam je privremen, on prestaje na način predviđen ugovorom o najmu, nakon čega se sva vlasnička prava (t.j. isključivo pravo posjeda stana, uporabe, itd.) zauvijek vraćaju vlasniku.  Naprotiv, stanarsko pravo stječe se zauvijek (kao i vlasništvo) i obuhvaća skoro sva vlasnička prava, koja vlasnik na taj način zauvijek gubi (t.j. dotadašnji vlasnik postaje samo nominalni vlasnik). Po Zakonu o stambenim odnosima (iz 1974.) stanarsko pravo se stjecalo (odnosno prenosilo nakon smrti nositelja) ugovorom o korištenju stana, koji se sklapao na neodređeno vrijeme, ali bez mogućnosti prestanka stanarskog prava (otkaza, raskida) voljom vlasnika (ukoliko se stanar ponašao normalno, ne kršeći zakone itd.). U slučaju da zemljišno-knjižni vlasnik nije sklopio taj ugovor, državni SIZ stanovanja je (po Zakonu o stambenim odnosima, čl. 86.) donio rješenje koje je zamijenilo taj ugovor. 

      Dakle, taj ugovor je nositelju stanarskog prava i njegovim pravnim sljednicima zauvijek jamčio gotovo sva vlasnička prava (t.j. isključivo pravo posjeda, uporabe, itd.) i taj ugovor se nipošto ne smije miješati sa ugovorom o najmu na neodređeno vrijeme, kod kojega najam može odmah prestati otkazom, koji vlasnik može uvijek dati po svojoj volji i želji!  (O ugovorima o korištenju stana i o najmu vidi dolje*).

      Najam na neodređeno vrijeme nema nikakvu trajnu imovinsku vrijednost, jer najmoprimac može već nakon vrlo kratkog vremena dobiti otkaz, pa mora napustiti stan čim istekne ugovoreni otkazni rok (na pr. nakon mjesec dana, ili sl.).

      "Zaštićeni najam" u RH  (po Zakonu o najmu stanova) je jedna vrsta najma na neodređeno vrijeme te ima vrlo malu vrijednost (koja nije mnogo veća nego kod običnog najma na neodređeno vrijeme). Pretpostavimo, na primjer, da tri osobe (otac i majka, stari oko 60 godina, i kćer od 35 godina) žive u trosobnom stanu od 100 m2 u centru Zagreba, vrijednom oko 300.000 eura, te da taj stan može trajati još 200 godina (nakon 1996. godine, kada je donesen Zakon o najmu stanova). Kad im ne bi bilo ukinuto stanarsko pravo, plaćali bi zanemarivo malu stanarinu u usporedbi sa slobodno ugovorenom najamninom - koja najamnina bi iznosila, recimo, oko 1000 eura mjesečno - a kao "zaštićeni najmoprimci" plaćaju "zaštićenu najamninu", koja također nije mnogo veća od spomenute stanarine.  Dakle, kad bi imali stanarsko pravo, oni (i njihovi potomci) svake bi godine zadržali ("uštedjeli") blizu 12.000 eura, što bi kroz 200 godina iznosilo blizu 2.400.000 eura.  -  [Napomena:  Tako izračunata ušteda ispada mnogo veća od tržišne cijene stana, ali ako bi se stan prodao za 300.000 eura, te ako bi se to uložilo u banku uz kamatu od samo oko 1 posto (točnije: 1,051 posto) godišnje, dobio bi se sličan iznos nakon 200 godina;  1,01 1,01 1,01.... (itd., 199 takvih faktora), odnosno:  1,01051^199 = 8;    300.0008 = 2,400.000 eura].

      Prije donošenja Zakona o najmu stanova obećavalo se da će zaštićeni najam trajati do kraja života. Kad bi bilo tako, te kad bi gore spomenute tri osobe ostale u istom stanu do kraja života, njihov zaštićeni najam trajao bi vjerojatno do smrti kćerke t.j. možda oko 40 godina (umjesto 200 godina, kao što je gore pretpostavljeno) pa bi oni već u tom slučaju izgubili oko 80 posto gore spomenute vrijednosti od 2,400.000 eura. Međutim, ako bi bili preseljeni u tzv. "odgovarajući" stan - koji ustvari može biti mnogo lošiji, mnogo manje površine, na najlošijem mjestu, itd. - izgubili bi oko 95 posto vrijednosti svog stanarskog prava. Prema tome, pretvaranjem stanarskog prava u "zaštićeni najam", takvoj obitelji se neopravdano i protupravno oduzima gotovo cijela imovina!

      Najam na određeno vrijeme može biti ugovoren na nekoliko mjeseci ili godina, ili na više desetaka godina, pa i na više stotina godina, bez mogućnosti povišenja ugovorene najamnine ili prekida najma voljom vlasnika.

        Dugotrajni najam na određeno vrijeme (long-term lease)  je nasljedivi najam na mnogo desetaka ili stotina godina, pa čak i na tisuće godina. (Vidi dolje primjere**)

      Kao što je gore rečeno, stanarsko pravo nije najam jer je predviđeno da traje vječno, i uopće se ne može usporediti ni izjednačiti sa tzv. "zaštićenim najmom" iz Zakona o najmu stanova, ali praktički bi se stanarsko pravo moglo izjednačiti sa nasljednim dugoročnim najmom na više stotina ili tisuća godina. (Na pr. u Engleskoj i drugdje, kad se stan unajmi na 1000 godina, taj najam se nasljeđuje, tako da potomci odnosno pravni sljednici tog najmoprimca nasljeđuju i zadržavaju sva prava na tom stanu kroz 1000 godina. Stanarsko pravo odgovaralo bi takvom najmu na 1000 godina, uz obvezu plaćanja ekstremno male ugovorene stanarine).

-------------------------------------------------------------------

*     UGOVOR  O  KORIŠTENJU  STANA.  -  Po čl. 83. Zakona o stambenim odnosima (ZSO, 1974.) ugovor o korištenju stana sklapao se na neodređeno vrijeme i time se je stjecalo stanarsko pravo  (čl. 48. ZSO). (Ipak, u nekim slučajevima mogao se taj ugovor sklopiti i na određeno vrijeme, na pr. radi privremenog korištenja stana do dodjele drugog stana na kojem će se steći stanarsko pravo).  Davalac stana na korištenje mogao je dati otkaz stanaru (nositelju stanarskog prava) samo iz određenih opravdanih razloga (po čl. 91.- 93. ZSO), na pr. ako je stanar pravio štetu, ako je ometao druge stanare, ako nije plaćao stanarinu, ako je bio odsutan iz stana dulje od šest mjeseci, itd.

      Iz gore navedenoga jasno je, da je stanarsko pravo bilo zauvijek zajamčeno stanaru, pod uvjetom da se ponašao normalno, ne kršeći zakone. Pod tim uvjetom, nominalni vlasnik nije mu nikada mogao dati otkaz svojom voljom. Dakle, ugovor o korištenju stana na neodređeno vrijeme bio je ustvari ugovor na neograničeno vrijeme, t.j. zauvijek.  (Drugim riječima, stanarsko pravo bilo je trajno i moglo se, nakon smrti nositelja tog prava, uvijek prenositi na člana njegovog obiteljskog kućanstva). Stanarina je morala biti mala, i bila je mala (u današnjoj vrijednosti manjoj od par stotina kuna mjesečno), jer je stanarsko pravo bilo zajamčeno zakonom (a i Ustavom SFRJ), pa je stanarina morala biti prilagođena najnižim plaćama i mirovinama. Troškove održavanja stana snosio je u potpunosti stanar (u stvarnosti, bez obzira na ugovor!), što je i razumljivo, jer je nominalni vlasnik dobivao od SIZ-a stanovanja (preračunato na današnju vrijednost) samo par desetak kuna mjesečno.   [Napomena:  Po ZSO/1974., čl. 58., bez dopuštenja nositelja stanarskog prava nitko (pa, jasno, ni nominalni vlasnik) nije mogao useliti u stan. Pravo zemljišno-knjižnog "vlasnika" na zamjenu stana (koja je bila praktički gotovo neostvariva) dokazuje da on nije bio zakoniti vlasnik, nego samo nominalni, jer zakoniti vlasnik ne mora davati protuvrijednost za svoj stan, t.j. ne mora ga kupovati!  U slučaju zamjene, stanarsko pravo bi se nastavljalo u drugom (zaista odgovarajućem) stanu].

      UGOVOR  O  NAJMU  STANA.  -  Po čl. 101.- 103. Zakona o stambenim odnosima (ZSO, 1974.) ugovor o najmu stana  sklapao se  ili

  (a)   na određeno vrijeme (bez mogućnosti otkaza voljom vlasnika prije isteka tog određenog vremena),  ili 

  (b)   na neodređeno vrijeme uz mogućnost otkaza od strane vlasnika (njegovom voljom) sa otkaznim rokom od 30 dana  (ako nije bio ugovoren dulji rok).  Taj otkaz je najmodavac (vlasnik) mogao dati bilo kada, po svojoj želji, bez ikakvog posebnog razloga.

      Prema tome, jasno je, da najmoprimac, koji je sklopio ugovor o najmu na neodređeno vrijeme, nije time stekao nikakvo dugotrajno pravo na stanu, jer je u bilo kojem trenutku mogao dobiti otkaz, te je u tom slučaju morao napustiti stan  nakon 30 dana (odnosno nakon ugovorenog otkaznog roka).  Dakle, tom najmoprimcu nije bilo zajamčeno da će u stanu ostati kroz neko dulje vrijeme, dok je, naprotiv, nositelju stanarskog prava i njegovim sljednicima to bilo zauvijek zajamčeno!

      Stanarsko pravo nipošto ne odgovara najmu na neodređeno vrijeme (uz slobodno određenu najamninu), koji može vrlo brzo prestati otkazom, a ne odgovara ni "zaštićenom najmu" po Zakonu o najmu stanova.  Naprotiv, ugovor o korištenju stana može se protumačiti jedino kao ugovor o nasljedivom najmu na vrlo dugo vrijeme (više stotina ili tisuća godina) uz vrlo malu najamninu, približno jednaku nekadašnjoj stanarini, bez mogućnosti davanja otkaza ili povišenja stanarine voljom vlasnika.  Na pr., on bi se mogao protumačiti kao ugovor o nasljedivom najmu na, recimo, 1000 godina, uz zanemarivo malu stanarinu (itd.), ili, možda, bar kao ugovor na 300 ili 500 godina - uz pretpostavku da stan neće trajati (postojati) dulje od 300 ili 500 godina - ali ne može se protumačiti kao ugovor o najmu na neko kraće vrijeme, jer "zauvijek" sigurno znači "dulje od 500 godina", a nikako ne znači "kraće od 500 godina"!

------------------------

**    http://www.scotlawcom.gov.uk/downloads/nr_long_lease_dp112.pdf

       (Najam na 999 godina, i prijedlog komisije da se dozvoli otkup nekretnina iznajmljenih na rok dulji od 50 godina):   Scottish Law Commission  -  News Release -   ISSUED ON BEHALF OF THE SCOTTISH LAW COMMISSION  - TUESDAY 17 APRIL 2001     

      CONVERSION OF LONG LEASES  -  The conversion of ultra-long leases to ownership is proposed in a discussion paper published today by the Scottish Law Commission. A relatively small number of properties in Scotland are held on leases for 999 years or other similar periods. A person holding under such a lease resembles an owner. Yet in strict law he is not the owner, and can be dispossessed for failure to comply with the terms of the lease. In its Discussion Paper on Conversion of Long Leases (No 112) the Commission proposes that such ultra-long leases should be converted into ownership. The Commission’s scheme, on which views are invited, is modelled on the scheme contained in the Abolition of Feudal Tenure etc. (Scotland) Act 2000 for the conversion of feus into ownership. No compensation would be payable to the landlord other than for loss of rent.  The Commission also seeks views on whether conversion should be available for leases of much shorter duration if a house has been built on the land. Under a provisional scheme contained in the discussion paper, a right to buy could be conferred on tenants of residential leases granted for 50 years or more (......)

------------------------

http://query.nytimes.com/gst/abstract.html?res=9406E4DE1E30E633A25756C1A9649D94689FD7CF    New York Times, December 15, 1889  -  Ugovor (iz 1600. godine) o najmu na 2000 godina  u Engleskoj  (Worcestershire).

------------------------

http://www.landstribunalni.org/Table/R-62-2004.doc

(Najam na 3900 godina):    LANDS TRIBUNAL FOR NORTHERN IRELAND R/62/2004  ---  "(......)     2. The house at 19 Rosetta Avenue, Belfast dates from 1880 and was a family dwelling (......)      3. The property was probably let on short tenancies until 1958. Now it is held under a long lease for a term of 3,900 years from 15th February 1958 (......)".

------------------------

II.   PO  ANEKSU G  NIŠTAVNA  JE  ODREDBA  O 

PRESTANKU  NAŠEG STANARSKOG  PRAVA

 ---------------------------------------------------------------------

      Neki od nominalnih vlasnika stanova, kao i neki od političara u Hrvatskoj, žele sugerirati građanima da "stanarsko pravo više ne postoji" pozivajući se na Zakon o najmu stanova i njegovu odredbu o prestanku stanarskog prava, kao i na neke pogrešne i apsurdne rečenice u odlukama Ustavnog suda, itd. (premda je to sve ništavno po Aneksu G  - vidi dolje!).

      Po Aneksu G međunarodnog Ugovora o pitanjima sukcesije (koji je jači od zakona) moraju se poštivati svi ugovori sklopljeni do 31. XII. 1990., a također se moraju poštivati i vratiti sva imovinska prava koja su građani imali toga dana, te je ništav svaki (prisilni) prijenos tih prava koji je učinjen nakon 31. XII. 1990.  Međutim, po Ustavnom sudu RH, taj Aneks G navodno nije mjerodavan u slučaju stanarskih prava (u tzv. privatnim neuseljivim stanovima) i naših ugovora, kojima smo stekli ta prava, uz napomenu da su ti naši ugovori navodno suprotni ustavnim pravima građana (t.j. pravu vlasništva).

      Takve tvrdnje Ustavnog suda su pogrešne i apsurdne, i mora postojati netko, tko će to javno konstatirati i ispraviti u ime naroda, kojemu po Ustavu pripada sva vlast u Republici Hrvatskoj! 

      Naime Ustavni sud RH je rekao u svojoj odluci broj U-I-673/1996 i dr. od 21. travnja. 1999., NN br. 39 / 1999.:  "1/5. Ustav Republike Hrvatske donijet je 22. prosinca 1990. i on se primjenjuje samo na pravne odnose koji su nastali nakon njegovog donošenja i stupanja na snagu. -  Nema sumnje da su pravni akti bivše SFR Jugoslavije i SR Hrvatske o oduzimanju imovine suprotni temeljnim načelima i pravilima o zaštiti ljudskih prava navedenih u Ustavu, ali se on na njih niti ne odnosi." (i sl., itd.).

      Ustavni sud RH podržao je gledište, da pravna osnova denacionalizacije nije Ustav RH. (Vidi knjigu "Denacionalizacija" profesora dr. sc. Petra Simonettija, Pravni Fakultet, Rijeka, 2004., str. 24. i 29.).  Dakle, prema tom stajalištu Ustavnog suda RH,  (A)   ustavna zaštita vlasništva  ne  odnosi se na vlasnička prava, koja su oduzeta za vrijeme SFRJ (kada Ustav RH još nije bio na snazi). Odatle logično proizlazi, da  NIJE  OPRAVDANO  kršiti ni umanjiti stečena prava nositelja stanarskog prava  (t.j. trajna i isključiva prava posjeda stana, uporabe, itd.)  radi povrata oduzetih vlasničkih prava na stanovima.  Ta vlasnička prava na stanovima oduzeta su u SFRJ bilo nacionalizacijom, bilo ugovorima kojima su stečena stanarska prava.  U skladu sa navedenim stajalištem Ustavnog suda, nacionalizirani stanovi nisu vraćeni prijašnjim vlasnicima.

      Međutim, apsurdno je i pogrešno to, da taj  isti Ustavni sud kasnije nije rekao da se moraju poštivati naši ugovori, kojima smo stekli stanarska prava na tzv. privatnim neuseljivim stanovima, nego je rekao da su ti naši ugovori "suprotni temeljnim jamstvima sloboda i prava čovjeka i građanina zajamčenim Ustavom Republike Hrvatske" (vidi Rješenje Ustavnog suda RH broj: U-I-993/2003 i dr. od 9. veljače 2005., NN br.: 32 / 09.03.2005).  Drugim riječima, Ustavni sud je naknadno propustio reći  (B)  da  NIJE  OPRAVDANO  prekršiti i umanjiti stečena prava nositelja stanarskog prava  (t.j. trajna i isključiva prava posjeda stana, uporabe, itd.) u tzv. privatnim neuseljivim i drugim stanovima (radi povrata oduzetih vlasničkih prava izvornim vlasnicima)!!!

      U oba slučaja, koji su gore označeni slovima A i B, t.j. i u slučaju nacionaliziranih i privatnih neuseljivih stanova, vlasnička prava (posjeda, uporabe itd.) bila su zakonima u SFRJ trajno oduzeta od izvornih vlasnika te su trajno dana nositeljima stanarskog prava. 

      Ponovimo još jednom:  Budući da je Ustavni sud u slučaju A zauzeo stajalište, prema kojemu ustavna zaštita vlasništva i povrat oduzetih vlasničkih prava  NISU  OPRAVDANJE  za kršenje ili smanjenje stečenih stanarskih prava, apsurdno je da isti Sud naknadno propušta izričito zauzeti isto stajalište u slučaju B!

      Nacionalizirane stanove jeftino su otkupili nositelji stanarskog prava, dok se naša stanarska prava, u tzv. privatnim neuseljivim stanovima, zamjenjuju neusporedivo manje vrijednim "zaštićenim najmom"!  Međutim, kao što stečena prava stanara u nacionaliziranim stanovima nisu umanjena, nego su, štoviše, pretvorena u potpuno vlasništvo, tako se ni naša stečena prava (u tzv. privatnim neuseljivim i drugin stanovina) ne smiju umanjiti, nego se moraju, u skladu sa Aneksom G i Rezolucijom 1096, zauvijek i u potpunosti poštivati!  Kao što je gore objašnjeno, radi socijalne pravde moramo dobiti i pravo otkupa, kao što su dobili ostali nositelji stanarskog prava, pa čak i obični najmoprimci u dijelu privatnih stanova po čl. 48. Zakona o najmu stanova (1996.).

---------------------------------

DODATAK (uz II.):

      Prema komentarima Jadranka Crnića uz Zakon o stambenim odnosima (ZSO/1974.), stanarsko pravo se nije moglo steći na privatnom stanu nakon 26.12.1974. godine.  To su prihvatili i sudovi. 

      U rješenju Vrhovnog suda RH br. Rev 421/02-2  piše ovo:  "Raniji propis po kojem se je moglo zadržati stanarsko pravo u vlasništvu građana bio je Zakon o stambenim odnosima iz 1974. godine (ZSO/74). Do stupanja na snagu tog zakona iz 1974., dakle do 26. prosinca 1974. godine, moglo se je steći stanarsko pravo i na stanu u vlasništvu građana, a nakon toga se stanarsko pravo više nije moglo steći na tim stanovima a osobe koje su ga do tada stekle zadržavaju i dalje to pravo. Ugovore koji su nakon toga datuma zaključivali privatni vlasnici stanova, sudska praksa tumači kao ugovore o najmu (čl. 109. ZSO/85)".  (Napomena: Radi se, dakle, o ugovorima zaključenim u skladu sa Zakonom o stambenim odnosima - ZSO).

      Jasno, to znači da se nakon 26. prosinca 1974. nije moglo steći NOVO stanarsko pravo, a ono koje je postojalo od prije mogao je uvijek (i nakon 1974.) steći član obiteljskog kućanstva poslije smrti dotadašnjeg nositelja stanarskog prava. (Naime, po zakonu (ZSO), nakon smrti nositelja stanarskog prava, uvijek je član njegovog kućanstva imao pravo postati novi nositelj stanarskog prava. Kad ne bi bilo tako, onda to uopće ne bi bilo stanarsko pravo iz ZSO!).

      Zašto sudska praksa tumači te (nove) ugovore o korištenju stana (koji su po prvi put sklopljeni nakon 26.12.1974.) kao ugovore o najmu?  Očito, zato što je privatni vlasnik tim ugovorom izjavio svoju VOLJU da stanaru zauvijek da pravo posjeda i uporabe stana (itd.), i ta volja se mora poštivati (u granicama zakonskih mogućnosti), a budući da se u to vrijeme nije moglo steći  NOVO stanarsko pravo na takvom stanu, onda se to može shvatiti kao najam.

      Ali, KAKAV najam?!  Ugovor o najmu po tom članku 109. ZSO/85 mogao je biti na neodređeno ili na određeno vrijeme (isto kao i po članku 102. ZSO/74). Budući da se stanarsko pravo stjecalo zauvijek (bez ikakvog vremenskog ograničenja), spomenuti ugovor o korištenju stana može se shvatiti samo kao nasljedivi najam na neko  EKSTREMNO  DUGO  ODREĐENO  vrijeme, na primjer nasljedivi najam na tisuću godina, - a ako su ga sudovi možda protumačili kao najam na neodređeno vrijeme sa mogućnošću otkaza uz otkazni rok od mjesec dana (ili slično), ili uz mogućnost povišenja stanarine voljom vlasnika, onda su sudovi napravili još jednu katastrofalnu pogrešku, koja se, jasno, mora ispraviti!!!

---------------------

     6. IV. 2009.            Branko Sorić  i  drugi nositelji stanarskog prava

---------------------------------

P.S.  Molimo Vaše eventualne primjedbe i pitanja o gore navedenim činjenicama i tvrdnjama! 

---------------------------------