Pogledajte i druge stranice! - Vidi adrese (URL) na dnu ovog teksta!

Visit the other sites too! - See the URLs at the bottom of this text!

 Dr.med. Branko Soric

Vlaska 84, 10000 ZAGREB

E-mail:  branko.soric@zg.tel.hr

(Ovdje su izostavljene naslovne stranice  - 1 -   i   - 2 -).

___________________________________________________________  

- 3 -

PRIJEDLOG   ZAKONA  O  IZMJENAMA  I  DOPUNAMA ZAKONA  O PRODAJI  STANOVA  NA KOJIMA  POSTOJI   STANARSKO  PRAVO  I  ZAKONA  O  NAJMU  STANOVA

 I.  USTAVNA  OSNOVA  ZA  DONOSENJE  ZAKONA

     Zakon se temelji na u odredbi clanka 2. st. 4.  i  clanka 80. Ustava Republike Hrvatske. 

II.  OCJENA  STANJA,  OSNOVNA  PITANJA  KOJA  SE  TREBAJU  UREDITI        ZAKONOM,  TE  POSLJEDICE  IZMJENA  I  DOPUNA   ZAKONA

     Od  osamostaljenja  Republike  Hrvatske,   u  Hrvatskom Saboru  i  u  sredstvima javnog priopcavanja  neistinito  i  pogresno  se  tumacilo  ljudsko pravo  na  imovinu  i ustavna zajamcenost vlasnistva.   Europska konvencija o ljudskim pravima  ne  stiti samo vlasnistvo, nego svaku  imovinu   t.j. prava koja imaju  ekonomsku  vrijednost (vidi prilog 1).  Medju ta prava spada i stanarsko pravo    [ a takodjer i njemu vrlo slicno  "pravo stanovanja"  iz danasnjeg  Zakona o vlasnistvu i drugim stvarnim pravima, cl. 199 (2),  217 (1),  244 (3) ].  Ustav RH  stiti imovinu koja je u vlasnistvu,  a  ne onu koja je potpuno ili djelomicno oduzeta ranijim propisima,  jer Republika Hrvatska,  kao pravna sljednica SFRJ,  mora  stititi  prava  stanara  koja su  stecena  zakonito   i  u  dobroj  vjeri.   Prema tome,  na pr.,  ne  smije se neopravdano oduzeti od vlasnika  stan,  koji je on  iznajmio  (bez stanarskog prava. - Ali, Zakon o najmu stanova, cl. 48.,  i  Ustavni sud RH  nacinili su  cak i  tu  izuzetak,   kojim  su  neki  vlasnici  prisiljeni  jeftino  prodati takve stanove  korisnicima  tih stanova  cak i bez stanarskog prava ! ).

     Naprotiv,  bivsem vlasniku se  ne moze vratiti  nacionalizirani (t.j. zakonom oduzeti)  stan,  na kojemu je zakonito steceno stanarsko pravo,  pa  se,  prema tome,  ne mogu vratiti  niti  neuseljivi  privatni stanovi  sa stanarskim pravom,  jer je  i u tom slucaju  vlasnistvo  najvecim  dijelom  oduzeto  zakonskom  dodjelom  trajnog  i zauvijek nasljedivog  stanarskog prava,  cime su,  u takvim slucajevima,  derogirane  druge zakonske odredbe,  po kojima bi  zemljisne knjige  sluzile  (u ostalim slucajevima)  kao dokaz potpunog, neumanjenog vlasnistva.   (Kad  vlasnistvo  na  neuseljivim privatnim stanovima  ne  bi  bilo  zakonom  zauvijek  oduzeto,   ti  nominalni  privatni  vlasnici  mogli  bi  jos za vrijeme SFRJ  traziti,  na temelju zemljisnih knjiga,  svoje useljenje, uporabu,  koristenje  stana,  itd.;    ali  oni  to nikada  nisu  mogli). 

     Sve gore navedeno  u skladu je sa  Rezolucijom 1096  Parlamentarne skupstine Vijeca Europe od 27. VI. 1996.,  koja je  bila  prakticki  zatajena,  skrivena  od hrvatske  javnosti  kada se donosio Zakon o najmu stanova  u  X. 1996.!.

***************

     Zakonom o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo  (NN 27 / 91, procisceni tekst NN 43 / 92,  69 / 92,  25 / 93)  nositeljima stanarskog prava na stanovima u privatnom vlasnistvu gradjana uskraceno je pravo otkupa stana  ali su tada  jos zadrzali stanarsko pravo na tim stanovima  (Zakon o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo,  clanak 3. st. 1. tocka 2.). 

_____________________________________________________  

- 4 -

     Zakonom o najmu stanova  (NN  91 / 96,  clanak 30. i 31.)  ukinuto je stanarsko pravo stanarima u privatnim stanovima te su oni postali tzv. zasticeni najmoprimci s  pravom na zasticenu najamninu  pod uvjetom da na teritoriju RH ne posjeduju useljivu  kucu ili stan te da u stanu ne obavljaju poslovnu djelatnost.

     Dakle, ogromna vecina nositelja stanarskog prava  (oko 96%)  dobila je pravo i mogucnost otkupa stana pod iznimno povoljnim uvjetima,  a  oko 4% nositelja tog istog stanarskog prava  (koji stanuju u privatnim stanovima,  kao i manji dio nositelja stanarskog prava u konfisciranim stanovima)  nisu dobili  pravo otkupa stana, nego im

je  cak  ukinuto  i  stanarsko pravo,  koje je imalo veliku  i  trajnu  ekonomsku  (t.j. imovinsku)  vrijednost,   te  je  to pravo  zamijenjeno  pravom na  zasticenu najamninu, koje je praktitcki  bezvrijedno  u  imovinskom smislu.

     Na taj nacin,  nositelji stanarskog prava u  privatnim stanovima  (u nominalnom vlasnistvu gradjana),  koji su po  Zakonu o stambenim odnosima (cl. 3. st. 2.)  bili  izjednaceni sa ostalim  nositeljima stanarskog prava,  diskriminirani  su,  te su  tesko  osteceni  u ekonomskom (imovinskom)  smislu,  odnosno  osiromaseni  su,  jer je  mnogima  time  oduzet najveci dio njihove cjelokupne imovine. 

     Ekonomska vrijednost stanarskog prava,  koje je bilo trajno i zauvijek prenosivo na pravne sljednike,  odgovarala je oko 90% (ili vise)  trzisne vrijednosti (useljivog) stana.   Naprotiv, novo pravo "zasticenog" najmoprimca  nema  prakticki  nikakvu  ekonomsku (imovinsku)  vrijednost,  jer po Zakonu o najmu stanova takav stanar (najmoprimac) moze biti preseljen u stan mnogo manje povrsine, mnogo losije gradje, kvalitete, opremljenosti, smjestaja, udobnosti,  itd.,  t.j. mnogo jeftiniji i losiji stan u svakom pogledu;  a osim toga  novi clanovi obitelji odnosno domacinstva,  koji nisu bili u stanu vec 1996. godine (kada je stupio na snagu Zakon o najmu stanova),  potpuno ce izgubiti bilo kakvo pravo na  stanu  kao  i  zastitu  (t.j. nece  biti zasticeni najmoprimci).   Na  taj  se  nacin  nositeljima stanarskog  prava  u  neuseljivim  privatnim  stanovima  i  njihovim obiteljima  oduzima  ekonomska  (t.j. imovinska) vrijednost veca od 90% trzisne vrijednosti (useljivog) stana,  dok su ostali nositelji stanarskog prava (u drustvenim i drugim stanovima),  jeftinim otkupom stanova u kojima stanuju,  zadrzali  vise od 90% te trzisne vrijednosti !

     Spomenutim nepravednim zakonskim odredbama  tesko su povrijedjena ustavna nacela jednakosti, socijalne pravde i vladavine prava  sadrzane u odredbi clanka 3. Ustava RH  kao i temeljne slobode i prava covjeka i gradjanina  iz clanka 14. st 2. Ustava RH  t.j.  jednakost svih gradjana  pred zakonom.

     Posljedice primjene gore navedenih diskriminacijskih odredbi zakonâ  vrlo su teske i  katastrofalne  za  te  bivse nositelje stanarskog prava.  Tisuce tih stanara  i clanova njihovih obitelji vec godinama zive u strahu i neizvjesnosti,  te vise  nemaju  mira  ni sigurnosti u svom domu.  Mnogi su svakodnevno sikanirani i maltretirani,  a neki su i fizicki izbaceni iz stana.  Zbog dugogodisnje psihicke napetosti i  stresa,  cesce obolijevaju  i prije vremena umiru.

     Do prije nekoliko godina   (t.j. do ukidanja stanarskog prava clankom 30. Zakona o najmu stanova 1996. god.)  ovi  su  gradjani,  kao nositelji stanarskog prava,   imali pravo i duznost  trajnog  i nesmetanog  koristenja stana,  pravo i duznost odrzavanja stana,  te pravo i duznost  sudjelovanja u upravljanju stambenom zgradom,  t.j.  bili su,

______________________________________________________ 

- 5 -

de facto, vlasnici stana.  Stanarsko pravo bilo je ustvari jedan oblik podijeljenog vlasnistva  ("dominium divisum"  -   Vidi,  na pr.,  Pravni leksikon, 1970.,  i dr.).

     Ti isti gradjani, koji su u pravilu autohtono gradsko stanovnistvo,  i koji, u prosjeku, zive u tim stanovima  preko pedeset godina,  moraju danas sudskim putem,  protiv svoje volje i uvjerenja,  traziti sklapanje ugovora o najmu,  izvrgavati se sudskim i odvjetnickim troskovima,  znajuci i osjecajuci da su  u zadnjim godinama svog zivota liseni svojih  ljudskih i egzistencijalnih prava  i  izigrani od vlastite drzave.  Ovaj se

iznimno teski polozaj nositelja stanarskog prava u privatnim stanovima s vremenom  jos i pogorsava .

      Buduci da su zakonske odredbe,  koje su uzrokovale danasnje tesko stanje  nositelja stanarskog prava,   u suprotnosti sa slovom i duhom Ustava RH,  predlazemo da se  one zamijene  odredbama  koje  ce  tim  nositeljima stanarskog prava u  neuseljivim  privatnim stanovima   dati  pravo  i  mogucnost  da otkupe stanove u  kojima  stanuju   na isti nacin  i  pod istim uvjetima  kao sto su otkupljeni drustveni stanovi.

_____________________________________________________   

- 6 -

III.  OCJENA   I  IZVORI  POTREBNIH  SREDSTAVA  ZA  PROVEDBU  ZAKONA

     Za provedbu ovoga Zakona,  po nekim procjenama   (A)  bilo bi potrebno osigurati oko 300 milijuna DEM  (od toga iz proracuna: oko 240.500.000  DEM);  ali  smatramo da je   (B)   ispravno  postupiti  onako,  kako  je  vec  bilo  predlozeno  u  Saboru  (1999., SDP)    t.j.:    dati  punu  trzisnu  naknadu  vlasnicima  neuseljivih  privatnih  stanova   (kojih je danas manje od 10.000),  a  stanarima  dati  pravo  da  otkupe  stanove,  u  kojima stanuju,  na  isti nacin  i  pod  istim uvjetima  kao sto su otkupljeni drustveni stanovi.    Premda je,  dakle,  potreban veci ukupni iznos novca za naknade nego sto je gore navedeno  (pod A),  prijedlog  je  lako  ostvariv,  kao sto ce biti objasnjeno u nastavku.

Ad A)    Neki  predlazu  da se sredstva za provedbu zakona osiguraju  iz proracuna,  napominjuci da je  Zakonom o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo  bilo  odredjeno  da se 90% sredstava,  dobivenih  od  prodaje drustvenih stanova, upotrijebi za rjesavanje problema stanara u privatnim stanovima.     Drugi  na  takve  prijedloge odgovaraju  da,  pojednostavljeno receno,  "nema novaca".     (Skraceni  prikaz  spomenute  procjene  o  potrebnih  300 milijuna DEM  nalazi se  u  DODATKU  na str. 12.  ovog  prijedloga).

      Premda je  i  taj  spomenuti  prijedlog  mozda  opravdan,   nas  prijedlog  (vidi dolje "Ad B")  pokazuje,  da se problem moze lako i pravedno rijesiti  cak  ako  se  predvide maksimalna  potrebna  sredstva  za  naknadu  nominalnim  vlasnicima neuseljivih  privatnih  stanova,   te  cak u  slucaju  da  se  ta  sredstva  ne  bi  mogla  izdvojiti  iz  proracuna.   Ali, time  ne iskljucujemo druge mogucnosti,  t.j. eventualnu  naknadu  iz  proracuna,  ako je to moguce,  kao ni  smanjenje  ukupnih potrebnih sredstava za naknadu vlasnicima,  ako je to opravdano.

Ad B)       Nas prijedlog:     Sredstva  potrebna za  punu  trzisnu  naknadu  svim  vlasnicima  neuseljivih privatnih stanova  (t.j. stanova u vlasnistvu gradjana):

      Prema podacima Drzavnog zavoda za statistiku  (vidi prilog 2)  drustveni stanovi, prosjecne povrsine oko 59 m², otkupljeni su, u prosjeku,  po cijeni od oko 32.000 kuna  t.j. oko 8.500 DEM.    Ocjenjujemo  da  ima  manje  od  8 do 10 tisuca  privatnih neuseljivih  stanova,   ukupno  vrijednih  (priblizno):  10.000 × 70 m² × 2000 DEM    ili  8000 × 70 × 2500 DEM  = 1,4 milijarde DEM.     Vlasnici bi trebali dobiti oko 90% tog iznosa kao nakandu od drzave  t.j. 1,26 milijardi DEM,  a ostalih 10% platili  bi  stanari koji bi otkupili te stanove.

     Drustveni  su  stanovi  otkupljeni  za  manje od 10%  (oko 7%)  trzisne vrijednosti useljivog stana.  To,  doduse,  zaista  odgovara  razlici  izmedju  trzisne vrijednosti useljivog stana  i ekonomske vrijednosti stanarskog prava  (koja ekonomska vrijednost je veca od 90% trzisne vrijednosti useljivog stana),  ali,  s obzirom na  iznimno  tesku  gospodarsku  situaciju  u  nasoj drzavi,   cijena  otkupa  tih  stanova  je  neshvatljivo  mala  i  premala.   Posljedica je ova:    Da  bi  drzava  donekle  nadoknadila  taj  gubitak, ona neopravdano  i  nepravedno  oduzima  od stanara u privatnim stanovima ekonomsku  vrijednost  stanarskog  prava  (t.j. spomenutih 90% trzisne vrijednosti),  dok  su  drugi stanari,  jeftinim  otkupom stanova,  zadrzali  tih  90%  vrijednosti !

      Da bi se ta ogromna nepravda ispravila,  potrebno je  da se gore spomenuti iznos naknade od  1,26 milijardi DEM  raspodjeli  na  sve  bivse  nositelje  stanarskog prava, jer su svi uvijek bili jednaki i ravnopravni.  Njih  ima mozda vise od  350.000,   ali,  ako

_____________________________________________________ 

- 7 -

uzmemo u obzir  samo  oko 310.000  drustvenih stanova, oko 20.000  nacionaliziranih stanova,  i  oko 10.000  privatnih neuseljivih stanova,  vec dobivamo broj od  340.000 nositelja stanarskog prava.   Prema tome,  prosjecno  povecanje  cijene otkupa   ( t.j. "nadoplata" -  ustvari neka vrsta  poreza )   za  pojedini stan  iznosi  (priblizno):

  1,26 milijardi :  340.000 = 3.706 DEM.    To treba pribrojiti gore navedenoj cijeni od 8.500 DEM,  pa se dobiva  nova  prosjecna cijena otkupa stana  koja iznosi (priblizno)  12.206 DEM   (=  8.500 + 3.706  DEM),  a  koju  nije  tesko  realizirati.   Naime,  na pr.,  da bi se otplatilo  8.500 DEM,  treba  placati  mjesecno  23,61 DEM  kroz  30 godina,  a  da bi se otplatilo  12.206 DEM   treba placati  (na pr.)  oko  29 DEM  mjesecno  kroz 35 godina,  ili  25,43 DEM  mjesecno  kroz  40 godina,  ili slicno.

      Sve osobe,  koje su sudjelovale u otkupu pojedinoga stana  i/ili u kupnji toga stana nakon sto je otkupljen,  trebaju sudjelovati u  "nadoplati"  proporcionalno  stecenim udjelima  razlike izmedju trzisne i otkupne cijene stana.   Ali,  nas prijedlog uopce  ne iskljucuje  mogucnost  naknade  iz  proracuna,  ako je ona moguca,  niti  smanjenje ukupnog  iznosa naknade,  ako  je  to  opravdano.

     (Napomena:   Mozda ce neki gradjani, koji su jeftino otkupili stan, prigovarati da im drzava oduzima 3706 DEM.    Odgovor:   Jos je mnogo losije i sasvim nepravedno  oduzeti cak oko 130.000 DEM (u prosjeku) od gradjanina u privatnom stanu ukidanjem njegovog stanarskog prava!  Pri donosenju i primjeni zakona bezuvjetno se mora postivati pravednost).

      Predlozeni nacin rjesavanja problema,  t.j  jednako pravo otkupa stana za stanare u drustvenim, privatnim i ostalim stanovima, uz trzisnu naknadu vlasnicima,  u skladu je sa  Rezolucijom 1096 Parlamentarne skupstine Vijeca Europe  (vidi prilog 3)  i sa  pismom podrske HHO-a (Hrvatskog helsinskog odbora - vidi prilog 4).

     I sve stranke, koje su danas na vlasti,  te svi sindikati,  kao  i  Medjunarodna udruga stanara,  podrzali su  jos 1994. godine  takvo rjesenje  (t.j. jednako pravo otkupa pod jednakim uvjetima za  sve  nositelje stanarskog prava  bez  obzira  na  porijeklo  stana   - vidi prilog 5).    I deseci uglednih intelektualaca, javnih, kulturnih i znanstvenih radnika, izjasnili su se tada za jednaki tretman svih stanara - t.j. nositelja stanarskog prava  -  u otvorenom pismu  Vladi i Saboru Republike Hrvatske (vidi takodjer prilog 5).

     I Ustavni sud RH,  u svojoj odluci u svezi zahtjeva vlasnika za ocjenu ustavnosti clanka 48. Zakona o najmu stanova  (kojim se daje pravo  korisnicima   privatnih  stanova da otkupe te privatne stanove pod uvjetima Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo),  ocijenio je  da je  pravo i mogucnost otkupa tih privatnih stanova od strane njihovih  korisnika  izraz nacela  socijalne pravde  iz clanka 3. Ustava RH,  te da nije u suprotnosti sa odredbom clanka 50.  Ustava RH,  koji propisuje zakonsku mogucnost oduzimanja vlasnistva uz trzisnu naknadu kada je to u interesu Republike.    ---      Time je Ustavni sud ocijenio da je  pravedno  oduzeti neuseljive privatne stanove,  uz naknadu vlasnicima,  te da se ta naknada u ovom slucaju sastoji u cinjenici  da su vlasnici otkupili drustveni stan po odredbama Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo.   Dakle, buduci da  i  svi  ostali moraju biti tretirani pravedno,  iz te odluke i obrazlozenja Ustavnog suda RH  jasno proizlazi da, u interesu Republike i socijalne pravde  (a dodali bismo  i jednakosti svih pred zakonom),  svaki  stanar  - t.j. nositelj stanarskog prava  -  mora dobiti  jednako  pravo na otkup privatnog stana  pod uvjetom da vlasnik dobije odgovarajucu naknadu od drzave,  bilo tako  sto je vec povoljno  otkupio  drustveni stan,  bilo da dobije odgovarajuci novcani iznos.    (Vidi prilog 6).